¿Quién paga qué al comprar o vender una vivienda en España?

Tanto si estás comprando la villa de tus sueños en el sur de España como si vendes una propiedad de inversión en Madrid, entender quién paga qué en una transacción inmobiliaria española es esencial. España cuenta con un sistema de transmisión de propiedades bien estructurado, pero los costes pueden acumularse, así que saber qué esperar en ambos lados de la operación te ayudará a planificar con inteligencia.

Aquí tienes un desglose de los costes habituales para compradores y vendedores en España.

Comprar una vivienda en España conlleva varios costes iniciales, que generalmente suponen entre el 10 y el 15 % del precio de compra de la propiedad. Aquí es donde va ese dinero:

1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA

• Vivienda de segunda mano: pagarás el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), normalmente entre el 6 y el 10 % según la comunidad autónoma.
• Vivienda nueva: se aplica un IVA del 10 % + 1,5 % de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

2. Gastos de notaría

Los honorarios notariales oscilan entre 600 € y 1.000 €, según el precio de la propiedad y la complejidad de la operación.

3. Gastos de Registro de la Propiedad

Prevé pagar entre 400 € y 650 € para inscribir la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad español.

4. Honorarios de abogado

Se recomienda encarecidamente contratar a un abogado inmobiliario independiente en España para que represente tus intereses. Los honorarios legales suelen ser el 1 % del precio de compra, más IVA.

5. Gastos de hipoteca (si procede)

• Tasación bancaria: en torno a 300-600 €
• Comisión de apertura de la hipoteca: hasta el 1 %, aunque muchos bancos la eximen
• Gastos de notaría y registro relacionados con la hipoteca

Si tienes previsto financiar tu propiedad, consulta nuestra guía sobre cómo obtener una hipoteca en España.

Los vendedores en España también se enfrentan a ciertas obligaciones e impuestos, especialmente si la propiedad se ha revalorizado.

1. Impuesto sobre la ganancia patrimonial (Capital Gains Tax)

• Los residentes pagan entre el 19 y el 28 % sobre el beneficio.
• Los no residentes tributan a un tipo fijo del 19 %.
• Se aplican algunas exenciones (p. ej., la reinversión en vivienda habitual).

Puedes encontrar más información sobre esto en la web de la Agencia Tributaria.

2. Plusvalía Municipal

Es un impuesto municipal basado en el incremento del valor del suelo. La cantidad exacta depende de la ubicación, los años de tenencia y la normativa local. Puedes consultarlo en tu Ayuntamiento.

3. Honorarios de agencia

Si has utilizado una agencia inmobiliaria, las comisiones suelen oscilar entre el 3 % y el 6 %, y las paga el vendedor.

4. Certificado de Eficiencia Energética (CEE)

Exigido por ley para vender una vivienda. Suele costar entre 100 € y 500 €, según el tamaño de la propiedad. Más información en el IDAE (Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía).

5. Representación legal

Opcional pero recomendable. Los honorarios legales del vendedor suelen ser más bajos que los del comprador, a menudo una tarifa plana o un pequeño porcentaje.

• Los compradores no residentes deben obtener un número NIE (Número de Identificación de Extranjero).
• Debe acreditarse la procedencia legal de los fondos, y los controles de blanqueo de capitales se aplican de forma estricta.
• Para compradores internacionales, recomendamos recurrir a un especialista en cambio de divisas para ahorrar en las transferencias.

Comprar o vender una propiedad en España es un proceso gratificante, pero ambas partes deben estar preparadas para los costes asociados. Trabajar con profesionales con experiencia —abogados, agentes, notarios— te ayudará a evitar sorpresas y a garantizar una transacción fluida.

En Open Frontiers, estamos especializados en ayudar a clientes internacionales a moverse por el mercado inmobiliario español con claridad y confianza. Tanto si compras, vendes o inviertes, nuestro equipo está aquí para guiarte en cada paso del camino.