Wie betaalt wat bij het kopen of verkopen van een woning in Spanje?

Of je nu je droomvilla in Zuid-Spanje koopt of een beleggingspand in Madrid verkoopt, begrijpen wie wat betaalt bij een Spaanse vastgoedtransactie is essentieel. Spanje heeft een goed gestructureerd systeem voor eigendomsoverdracht, maar de kosten kunnen oplopen, dus weten wat je aan beide kanten van de deal kunt verwachten helpt je slim te plannen.

Hier volgt een overzicht van de gebruikelijke kosten voor kopers en verkopers in Spanje.

Het kopen van een woning in Spanje brengt verschillende initiële kosten met zich mee, die doorgaans 10-15% van de aankoopprijs van de woning bedragen. Dit is waar dat geld naartoe gaat:

1. Overdrachtsbelasting (ITP) of btw

• Bestaande woning: je betaalt de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), meestal 6-10% afhankelijk van de regio.
• Nieuwbouwwoning: er wordt btw (IVA) van 10% + 1,5% zegelrecht (AJD) toegepast.

2. Notariskosten

De notariskosten variëren van € 600 tot € 1.000, afhankelijk van de prijs van de woning en de complexiteit van de transactie.

3. Kosten van het Kadaster (Registro de la Propiedad)

Reken op € 400 tot € 650 om de woning op jouw naam in te schrijven bij het Spaanse eigendomsregister.

4. Juridische kosten

Het wordt sterk aangeraden om een onafhankelijke vastgoedadvocaat in Spanje in te schakelen om je belangen te behartigen. De juridische kosten bedragen doorgaans 1% van de aankoopprijs, plus btw.

5. Hypotheekkosten (indien van toepassing)

• Banktaxatie: ongeveer € 300-600
• Afsluitprovisie hypotheek: tot 1%, hoewel veel banken deze kwijtschelden
• Notaris- en registratiekosten met betrekking tot de hypotheek

Als je van plan bent je woning te financieren, bekijk dan onze gids over het krijgen van een hypotheek in Spanje.

Verkopers in Spanje krijgen ook te maken met bepaalde verplichtingen en belastingen, vooral als de woning in waarde is gestegen.

1. Vermogenswinstbelasting (Capital Gains Tax)

• Residenten betalen tussen 19-28% over de winst.
• Niet-residenten worden belast tegen een vast tarief van 19%.
• Er gelden enkele vrijstellingen (bijv. herinvestering in een hoofdverblijf).

Meer hierover vind je op de website van de Agencia Tributaria.

2. Plusvalía Municipal (gemeentelijke meerwaardebelasting)

Dit is een gemeentelijke belasting op basis van de stijging van de grondwaarde. Het exacte bedrag hangt af van de locatie, de jaren van eigendom en de plaatselijke regelgeving. Je kunt het navragen bij je Ayuntamiento (gemeentehuis).

3. Makelaarskosten

Als je een vastgoedmakelaar hebt ingeschakeld, liggen de commissiekosten meestal tussen 3% en 6%, en deze worden door de verkoper betaald.

4. Energieprestatiecertificaat (EPC)

Wettelijk verplicht bij de verkoop van een woning. Het kost doorgaans ongeveer € 100-500, afhankelijk van de grootte van de woning. Lees meer bij het IDAE (Instituut voor Energiediversificatie en -besparing).

5. Juridische vertegenwoordiging

Optioneel maar aanbevolen. De juridische kosten van de verkoper zijn meestal lager dan die van de koper, vaak een vast tarief of een klein percentage.

• Niet-residente kopers moeten een NIE-nummer (identificatienummer voor buitenlanders) aanvragen.
• De legale herkomst van de gelden moet worden aangetoond, en witwascontroles worden streng gehandhaafd.
• Voor internationale kopers raden we aan een specialist in valutawissel te gebruiken om te besparen op overboekingen.

Een woning kopen of verkopen in Spanje is een lonend proces, maar beide partijen moeten voorbereid zijn op de bijbehorende kosten. Werken met ervaren professionals —advocaten, makelaars, notarissen— helpt je verrassingen te vermijden en zorgt voor een vlotte transactie.

Bij Open Frontiers zijn we gespecialiseerd in het helpen van internationale klanten om met helderheid en vertrouwen hun weg te vinden op de Spaanse vastgoedmarkt. Of je nu koopt, verkoopt of investeert, ons team staat klaar om je bij elke stap te begeleiden.