Een Vastgoedaankoop Ondertekenen bij de Notaris in Spanje: Praktische Gids vanuit Sotogrande

Een vastgoedaankoop in Spanje ondertekenen bij de notaris is het moment waarop de transactie wordt geformaliseerd via een notariële akte. Dit moment valt meestal samen met de betaling van de prijs, de overdracht van het bezit en de overhandiging van de sleutels. Het is een zeer belangrijke stap, maar niet de eerste, en ook niet het einde van het aankoopproces.

Voordat men bij de notaris aankomt, moeten veel zaken al zijn nagekeken, zoals de eigendomstitel van het onroerend goed, mogelijke geregistreerde lasten, het huwelijksvermogensregime van de kopers, de situatie van de vereniging van eigenaars waartoe het onroerend goed behoort, de onroerendgoedbelasting (IBI), de betaalmiddelen, de herkomst van de fondsen en de op de transactie toepasselijke belastingheffing.

Na de ondertekening moeten nog veel formaliteiten worden afgehandeld: het indienen en betalen van belastingen, het inschrijven van de akte in het Eigendomsregister, het wijzigen van de titularisatie van nutsvoorzieningen en het melden van de overdracht aan de vereniging van eigenaars en andere aan het onroerend goed gerelateerde entiteiten.

Deze gids behandelt situaties die we regelmatig tegenkomen in aankooptransacties die door Open Frontiers in Sotogrande worden begeleid, waaronder aankopen door internationale kopers, aankopen via vennootschappen, bankfinanciering en grensoverschrijdende overboekingen.

Vóór de notaris

Er moet persoonlijke en vennootschappelijke documentatie worden voorbereid, het huwelijksregime worden bevestigd, het conceptakte worden herzien, lasten worden gecontroleerd, betalingen worden georganiseerd en belastingen correct worden bepaald.

Tijdens de ondertekening

De notaris identificeert de partijen, controleert of ze voldoende handelingsbekwaam zijn, legt de inhoud van de akte uit en legt de prijs, de betaalmiddelen, eventuele lasten, de overdracht en de overige voorwaarden van de verkoop vast.

Na de notaris

Belastingen worden ingediend en betaald, de inschrijving bij het Eigendomsregister wordt afgehandeld, de ingeschreven akte wordt ontvangen, en de titularisatie van nutsvoorzieningen, IBI, verzekering en gemeenschapskosten wordt gewijzigd.

Voordat de akte wordt opgesteld, moet perfect duidelijk zijn wie de koper zal zijn en in welke hoedanigheid deze het onroerend goed verwerft. Een woning kan op verschillende manieren worden gekocht:

• Op persoonlijke titel
• Door twee of meer personen gezamenlijk
• Door een gehuwde persoon onder een bepaald huwelijksvermogensregime
• Via een Spaanse vennootschap
• Via een buitenlandse vennootschap
• Via een andere wettelijk erkende juridische structuur

Dit feit kan gevolgen hebben voor zaken zoals eigendom, financiering, belastingheffing, gebruik van het onroerend goed, erfopvolging of de voorwaarden van een toekomstige verkoop. Elke vervanging van de in het contract vermelde koper vormt een contractuele wijziging, en vereist daarom de toestemming van de verkoper en een nieuwe fiscale analyse. Er mag niet worden aangenomen dat de naam van de koper op het laatste moment vrij kan worden gewijzigd.

Voor een algemene uitleg over de documentatie en de fasen van een aankoop kunt u onze gids over rechtstreeks kopen of via een vastgoedkantoor in Sotogrande raadplegen.

De exacte documentatie hangt af van elke transactie, maar een particuliere koper zou minstens het volgende klaar moeten hebben:

• Origineel en geldig paspoort of nationaal identiteitsbewijs, en zijn/haar buitenlands identificatienummer (NIE), indien buitenlander
• Volledige informatie over zijn/haar burgerlijke staat en huwelijksvermogensregime, inclusief huwelijkse voorwaarden of huwelijkscontract, indien van toepassing
• Als iemand anders namens hem/haar tekent, is de bijbehorende notariële volmacht vereist
• Bewijzen van reeds verrichte betalingen
• Bankcheques of documentatie van de overboeking van het resterende bedrag
• Bij financiering, de bijbehorende hypotheekdocumentatie
• Informatie en bewijzen over de herkomst van de fondsen
• Gegevens van de bij de transactie gebruikte bankrekening
• Spaanse rekening voor het domiciliëren van bepaalde toekomstige kosten, indien van toepassing
• Energieprestatiecertificaat (CEE)
• Certificaat dat bevestigt dat de gemeenschapskosten en de onroerendgoedbelasting (IBI) up-to-date zijn

Het identiteitsdocument moet overeenkomen met de gegevens in het privécontract en het conceptakte; elk verschil of fout moet vóór de ondertekening worden gecorrigeerd.

Een van de problemen die internationale transacties vaak vertragen, is het gebrek aan documentatie over het huwelijksvermogensregime.

Bij een vastgoedaankoop in Spanje volstaat het niet om aan te geven dat iemand getrouwd is. De toepasselijke wet kan variëren afhankelijk van factoren zoals de nationaliteit van de echtgenoten, hun gewone verblijfplaats, de datum en plaats van het huwelijk, een mogelijke rechtskeuze en het bestaan van huwelijkse voorwaarden, en het is daarom noodzakelijk te bepalen:

• Welke wet het huwelijk beheerst
• Welk huwelijksvermogensregime van toepassing is
• Of er huwelijkse voorwaarden bestaan
• Of scheiding van goederen is overeengekomen
• Of er een gemeenschap van goederen of gelijkwaardig regime bestaat
• Of het voor de aankoop gebruikte geld een privé- of gemeenschappelijk karakter heeft
• Welke betrokkenheid de echtgenoot nodig kan hebben bij aan- of verkoop

Welke Huwelijksdocumentatie Kan Worden Gevraagd?

Wanneer er huwelijkse voorwaarden of een buitenlands huwelijkscontract bestaan, kunnen de notaris of de registrator vragen om:

• Een authentiek afschrift van het document
• Apostille van Den Haag, indien van toepassing (of een diplomatieke of consulaire legalisatie, wanneer deze Apostille niet van toepassing is)
• Een beëdigde Spaanse vertaling
• Certificering van de bevoegde burgerlijke stand of huwelijksregister
• Bewijs van de inhoud en geldigheid van de buitenlandse wet

Buitenlandse documentatie moet ruim op tijd naar de advocaat en de notaris worden gestuurd. Op de dag van de ondertekening aankomen met niet-gelegaliseerde of niet-vertaalde huwelijkse voorwaarden kan verhinderen dat de transactie wordt geformaliseerd.

Kan een Getrouwde Persoon Alleen Kopen?

In veel gevallen wel, maar het feit dat een persoon individueel als koper kan optreden, betekent niet dat het onroerend goed een privékarakter heeft. Een persoon kan als enige geregistreerde eigenaar voorkomen en toch de toestemming van zijn/haar echtgenoot nodig hebben bij een latere verkoop, vooral wanneer het de gezinswoning betreft.

Het is zeer belangrijk om deze situatie op het moment van aankoop te verduidelijken, en kwesties zoals het toepasselijke huwelijksregime, de herkomst van het geld, de bestemming van het onroerend goed of de wet die het huwelijk beheerst, naar behoren te analyseren, om problemen in de toekomst te voorkomen.

Persoonlijk kopen is meestal de eenvoudigste structuur wanneer het onroerend goed voor privégebruik van de koper is bestemd, maar kopen via een vennootschap kan zinvol zijn in verschillende situaties, bijvoorbeeld:

• Als het bestemd is voor een economische activiteit
• Als het commercieel geëxploiteerd zal worden
• Als het deel zal uitmaken van een bedrijfsportefeuille
• Als het samen met andere investeerders zal worden verworven
• Als het beantwoordt aan een specifieke vennootschaps- of erfopvolgingsstructuur

Een veelvoorkomende fout bij dit soort transacties is aannemen dat kopen via een vennootschap goedkoper is, vooral wat belastingen betreft. De transactie kan echter verplichtingen genereren met betrekking tot de Belasting over de Toegevoegde Waarde (IVA), de Vennootschapsbelasting, boekhoudkwesties, afschrijving of verbonden transacties. Het kan ook periodieke belastingaangifteverplichtingen met zich meebrengen of belastingverplichtingen genereren bij een toekomstige verkoop.

De structuur van de aankoop moet worden bestudeerd met het oog op niet alleen het moment van de transactie zelf, maar ook de jaren van bezit en de mogelijke toekomstige verkoop. Belasting besparen bij aankoop levert niet altijd de beste fiscale oplossing op lange termijn op.

De toepasselijke belasting hangt niet uitsluitend af van of de koper een persoon of een vennootschap is. Er moet rekening worden gehouden met:

• De aard van het onroerend goed
• Of het gaat om een eerste of latere levering
• De status van de verkoper
• Of de partijen als ondernemers of professionals optreden
• Het gebruik dat de koper aan het onroerend goed zal geven
• Het recht van de koper om IVA af te trekken

Tweedehands Aankoop bij een Particulier

Wanneer een particulier een tweedehandswoning verkoopt, is de transactie normaal gezien onderworpen aan de Belasting op Bezwarende Vermogensoverdrachten (ITP).

Het is de koper die de ITP indient en betaalt, terwijl de verkoper geen IVA in rekening brengt. Het toepasselijke tarief hangt af van de autonome regio en de omstandigheden van de verwerving.

In Andalusië specifiek moet altijd het geldende tarief op de datum van de transactie worden gecontroleerd, evenals de mogelijke toepassing van verlaagde tarieven. Het huidige geldende tarief is 7% van de prijs.

Aankoop van een Nieuwe Woning bij de Ontwikkelaar

De eerste levering van een woning door een ontwikkelaar is normaal gezien onderworpen aan IVA en aan de belasting op Gedocumenteerde Juridische Handelingen (AJD). Het IVA-tarief hangt af van het type onroerend goed en de wettelijke omstandigheden.

Een nieuwe woning krijgt niet noodzakelijk dezelfde behandeling als een handelspand, een kantoor, een apart verworven garageplaats of een bouwgrond. Bij een woning geldt een IVA-tarief van 10%, zelfs als de koper een particulier is, terwijl bij grond een tarief van 21% van toepassing is.

Latere Levering door een Onderneming

Een tweede of latere levering van een gebouw door een ondernemer is, als algemene regel, vrijgesteld van IVA en onderworpen aan ITP. In bepaalde gevallen kan de verkoper echter afzien van de IVA-vrijstelling.

Dit betekent dat de verkoper juridisch afziet van de vrijstelling, en de transactie onderworpen wordt aan IVA, omdat het fiscaal efficiënter kan zijn dat de transactie belast wordt via IVA in plaats van ITP. ITP vormt normaal gezien een definitieve fiscale kost voor de verkrijger, terwijl IVA geheel of gedeeltelijk aftrekbaar kan zijn. De afstand kan ook relevant zijn voor de verkoper als het onroerend goed zich nog binnen de herzieningsperiode bevindt van de IVA-aftrekken die bij de verwerving of bouw ervan werden toegepast.

Om dit mogelijk te maken, moet aan de wettelijke vereisten worden voldaan, waaronder de ondernemersstatus van de koper en de regels met betrekking tot zijn recht om de belasting af te trekken. (We gaan dieper in op de afstand van de IVA-vrijstelling en de langetermijngevolgen ervan in een specifiek artikel over dit onderwerp.)

Een andere veelvoorkomende verwarring in aankoopprocessen is het door elkaar gebruiken van de termen “Aankoopprijs”, “Kadastrale waarde”, “Referentiewaarde”, “Bancaire taxatie” of “Marktwaarde”.

Kadastrale Waarde en Referentiewaarde

De kadastrale waarde wordt onder meer gebruikt om de onroerendgoedbelasting (IBI) te berekenen. De referentiewaarde van het Kadaster daarentegen is een andere grootheid en kan worden gebruikt om de belastbare grondslag van de ITP en van de Successie- en Schenkingsbelasting te bepalen. Bij een aan ITP onderworpen aankoop zal de belastbare grondslag over het algemeen het hoogste van deze bedragen zijn:

• De referentiewaarde
• De betaalde prijs of tegenprestatie

Om te begrijpen waarom kadastrale waarden meestal achterlopen op de markt en wat hun herzieningen weerspiegelen, kunt u onze analyse over stijgende kadastrale waarden in Sotogrande raadplegen.

Wat Gebeurt er Als de Referentiewaarde Hoger is dan de Prijs?

Wanneer de referentiewaarde hoger is dan de aankoopprijs, moet de koper de belasting aanvankelijk indienen met de referentiewaarde als minimale grondslag. Vervolgens kan een rectificatie worden aangevraagd, of de waardering worden aangevochten, door bewijs te leveren dat deze de staat of omstandigheden van het onroerend goed niet adequaat weerspiegelt. Relevant bewijs hiervoor kan onder meer foto’s of technische documentatie omvatten, zoals een deskundigenrapport waarin constructiefouten of juridische omstandigheden worden vermeld die deze waarde verlagen.

Als de referentiewaarde daarentegen lager is dan de aankoopprijs, kan dit erop wijzen dat een aantrekkelijke aankoop is onderhandeld, hoewel dit ook te wijten kan zijn aan nog uit te voeren renovaties, gebreken, urgentie van de verkoper of specifieke beperkingen.

Wanneer het onroerend goed is verworven voor een prijs die ver onder de fiscale en marktwaarde ligt, kan dit een teken zijn dat de koper een goede deal heeft gesloten, maar het verschil moet correct worden geanalyseerd en gedocumenteerd.

Wat Gebeurt er Als de Bancaire Taxatie Veel Hoger is dan de Aankoopprijs?

Een bancaire taxatie hoger dan de aankoopprijs vervangt niet automatisch de referentiewaarde, noch wordt deze op zichzelf de belastbare grondslag van de ITP. Bijvoorbeeld, in een geval met de volgende cijfers:

• Aankoopprijs: € 1.000.000
• Referentiewaarde: € 900.000
• Bancaire taxatie: € 1.400.000

In principe zou de gewone grondslag hier € 1.000.000 zijn, omdat dit hoger is dan de referentiewaarde. Het bestaan van een taxatie van € 1.400.000 verhoogt de belastbare grondslag niet automatisch tot dat cijfer, maar deze taxatie kan een relevant bewijselement worden bij een belastingcontrole, vooral wanneer de aangegeven waarde abnormaal laag lijkt, of wanneer er geen referentiewaarde bestaat, of als er enige twijfel bestaat over de werkelijke tegenprestatie die wordt geleverd.

Kortom: er moet rekening worden gehouden met het feit dat een zeer groot verschil tussen de prijs en de taxatie van het onroerend goed grondig moet worden geanalyseerd en gedocumenteerd, aangezien al deze informatie in de toekomst zeer nuttig kan zijn. Bijvoorbeeld: als de Belastingdienst een controle start op basis van informatie die de transactie niet correct weerspiegelt, kan de koper bezwaren indienen en bewijs leveren. Het is altijd mogelijk om een als onjuist beschouwde waardering aan te vechten, maar dit moet binnen de termijnen en volgens de juiste procedure gebeuren.

De notaris vervangt niet de advocaat van de koper en voert geen fysieke inspectie van de woning uit. Zijn/haar functie is, onder andere, het identificeren van de verschijnende partijen, het controleren van hun handelingsbekwaamheid, het controleren van de formele wettigheid van de akte, het uitleggen van de inhoud van de akte en het documenteren van de toestemming van de partijen.

De akte bevat meestal alle essentiële informatie, waaronder:

• De identiteit en handelingsbekwaamheid van zowel kopers als verkopers
• Hun burgerlijke staat en huwelijksregime
• Een kadastrale beschrijving van het onroerend goed
• De kadastrale referentie
• De eigendomstitel van de verkoper
• Geregistreerde lasten, indien van toepassing
• De prijs, met aftrek van bedragen die al vóór de ondertekening zijn betaald, zoals een aanbetaling
• De vorm en betaalmiddelen
• Fiscale inhoudingen, indien van toepassing

Dit is slechts een deel van de informatie die de akte bevat, en daarom is het raadzaam het concept samen met de advocaat zorgvuldig te herzien voordat men naar de ondertekening bij de notaris gaat.

Spaanse akten bevatten juridische uitdrukkingen die routineus lijken, maar belangrijke gevolgen hebben. Enkele voorbeelden:

“Verkocht als Vaste Eenheid” (“cuerpo cierto”)

Een onroerend goed kopen “als vaste eenheid” betekent dat het onroerend goed wordt overgedragen als een geïdentificeerde fysieke en juridische eenheid, en niet als een verkoop waarvan de prijs strikt per vierkante meter is berekend. Dit is bijzonder relevant wanneer er een verschil bestaat tussen de werkelijk gebouwde en bruikbare oppervlakte, of tussen de meters die in het Register worden vermeld en die in het Kadaster staan.

De uitdrukking kan bepaalde claims beperken die uitsluitend gebaseerd zijn op oppervlakteverschillen wanneer de koper verondersteld wordt het onroerend goed als een specifieke eenheid te kennen en te aanvaarden. Echter, “vaste eenheid” betekent niet dat de verkoper beschermd is tegen elke claim. Het elimineert niet automatisch acties met betrekking tot bedrog of misleiding, contractuele niet-nakoming, niet-verklaarde lasten, verborgen gebreken of andere bewust achtergehouden informatie.

“Vrij van Lasten en Bezwaringen”

Deze zin betekent letterlijk dat het onroerend goed wordt overgedragen zonder schulden, hypotheken, beslagleggingen of andere rechten van derden die het beïnvloeden, behalve die welke de koper uitdrukkelijk aanvaardt.

De verklaring moet overeenkomen met de registerinformatie en met de voor de transactie overeengekomen structuur. Een onroerend goed kan worden verkocht met een hypotheek die op dezelfde dag financieel wordt geannuleerd. In dat geval moet de akte uitleggen hoe een deel van de prijs wordt ingehouden of toegepast om de schuld te annuleren en hoe de registeropzegging zal worden verwerkt, maar het aflossen van de lening verwijdert op zichzelf niet de hypotheek uit het Register. De financiële annulering en de registerannulering zijn twee verschillende stappen.

“Vrij van Huurders en Bewoners”

Er moet worden bevestigd dat het onroerend goed wordt overgedragen zonder huurders, bewoners, gebruikers of contracten die de onmiddellijke bezitname door de koper kunnen beperken.

“Betalingen Up-to-Date”

Dit verwijst meestal naar bedragen aan de vereniging van eigenaars, instandhoudingsentiteiten, IBI, gemeentelijke belastingen, bijzondere heffingen, betalingen van nutsvoorzieningen of urbanisatiekosten.

Het is noodzakelijk om de bijbehorende certificaten en bewijzen te leveren, en juridisch volstaat een algemene verklaring niet.

Zoals we reeds hebben gezien, moet de verkoper vóór de verkoop het certificaat leveren dat bevestigt of hij/zij up-to-date is met de betalingen aan de vereniging van eigenaars.

In Sotogrande kan er ook documentatie bestaan met betrekking tot meer gebiedsspecifieke kwesties, zoals de gewone vereniging van het gebouw of het woningcomplex, de stedenbouwkundige instandhoudingsentiteit, algemene urbanisatiekosten, goedgekeurde bijzondere heffingen, hangende gemeenschapswerken, contractueel gekoppelde privéclubs of -diensten, of specifieke gemeenschapsregels.

De koper moet niet alleen weten of er een vervallen schuld bestaat, maar ook of er kosten zijn goedgekeurd die nog niet zijn uitgegeven of betaald. Daarom is het cruciaal dat de akte of het voorafgaande contract duidelijk vermelden wie de vóór de ondertekening goedgekeurde bijzondere heffingen op zich neemt en wie de kosten draagt van die welke daarna verschuldigd worden.

De IBI is wettelijk verschuldigd op 1 januari van elk jaar aan de gemeente, hoewel koper en verkoper een proportionele economische verdeling kunnen overeenkomen.

Bij veel transacties levert de verkoper het laatst betaalde IBI-bewijs, samen met de kadastrale referentie, gemeentelijke informatie wanneer nodig, en bewijzen van andere lokale heffingen. Het contract en de akte moeten verduidelijken of de IBI van het verkoopjaar tussen de partijen wordt verdeeld, of dat een van hen deze kost individueel op zich neemt.

Ook moet de gemeentelijke meerwaardebelasting worden gecontroleerd, die altijd voor rekening van de verkoper is, onverminderd de fiscale bijzonderheden van elke transactie.

De akte moet duidelijk aangeven hoe de betaling van de prijs zal gebeuren. Dit kan bijvoorbeeld een overboeking zijn die vóór of na de ondertekening wordt gedaan (binnen een vastgestelde termijn), een aanbetaling gedaan met het privécontract, of een bankcheque.

Op dit moment moeten de toepasselijke inhoudingen worden nagekeken, zoals die van 3% wanneer de verkoper geen fiscaal ingezetene van Spanje is, of die welke nodig zijn voor de annulering van hypotheken.

Een cheque mag nooit worden overhandigd zonder eerst te controleren dat de begunstigde en het bedrag correct zijn, en dat ze overeenkomen met de informatie in de akte. Maar de controles stoppen daar niet.

Een opdracht ingevoerd in een bank-app staat niet altijd gelijk aan onherroepelijk ontvangen fondsen. De verkoper kan bevestiging eisen dat het geld is betaald of dat de overboeking onherroepelijk is.

Bij een normale transactie wordt de eigendom overgedragen door middel van de koopovereenkomst en de overdracht. Tenzij anders overeengekomen in het contract, staat de notariële akte juridisch doorgaans gelijk aan de overdracht van het onroerend goed.

In de praktijk verwerft de koper, zodra de akte is ondertekend, de prijs volgens afspraak is betaald en de sleutels zijn overhandigd, de eigendom en het bezit van het onroerend goed volgens de in de akte vastgelegde voorwaarden.

Toch mag de inschrijving van het onroerend goed en de nieuwe eigenaar in het Eigendomsregister niet worden vergeten, wat essentieel is om de bescherming van de koper tegenover derden te versterken. Daarom is het een gevaarlijke vereenvoudiging om te zeggen dat “zodra je de sleutels krijgt, het huis van jou is”.

Kan de Koper Onmiddellijk Intrekken?

Normaal gezien wel, wanneer de akte bepaalt dat het bezit op datzelfde moment wordt overgedragen en de prijs is voldaan, maar in het contract kunnen altijd andere situaties worden overeengekomen. Het zou kunnen zijn dat het onroerend goed verhuurd is, dat de overdracht van het bezit om een of andere reden wordt uitgesteld, of zelfs dat de sleutels worden ingehouden totdat de koper aan een bepaalde voorwaarde voldoet.

Er zijn veel mogelijkheden, maar het belangrijkste punt is dat elke uitzondering op de algemene regel schriftelijk moet worden vastgelegd. De verkoper toestaan het onroerend goed te blijven bezetten zonder een precieze overeenkomst kan problemen veroorzaken met betrekking tot verzekering, aansprakelijkheid, nutsvoorzieningen en het herstel van het bezit.

Ja. De ondertekening van de akte elimineert niet automatisch alle mogelijke claims, maar het is niet de taak van de notaris om zich te bekommeren om specifieke kwesties, zoals of het zwembad correct werkt of dat alle installaties in goede staat zijn.

De haalbaarheid van elke claim zal afhangen van de oorzaak, van of deze in het contract en de akte is opgenomen, van het beschikbare bewijs en van de wettelijke termijnen. Er zouden bijvoorbeeld acties kunnen bestaan met betrekking tot contractbreuk, verzwegen informatie, niet-nakoming van garanties, of kwesties van bedrog of misleiding.

Daarom is het raadzaam om vóór de ondertekening een behoorlijke technische inspectie en een grondige juridische herziening uit te voeren, inclusief stedenbouwkundige controles, een inventaris van meubels, meterstanden en alle nodige foto’s.

Bij een aankoop kunnen verschillende instanties betrokken zijn, waarnaar velen verwijzen met de algemene naam “Hacienda” (de Belastingdienst), waaronder de Belastingdienst van Andalusië (die zich bezighoudt met ITP en AJD), het Staatsagentschap voor Belastingadministratie (dat zich bezighoudt met IVA, inhoudingen voor niet-ingezetenen en andere staatsbelastingen) of de gemeente (die zich bezighoudt met IBI en gemeentelijke meerwaardebelasting).

Na de ondertekening ontvangt de bevoegde belastingadministratie de zelfaangifte en de belastingbetaling. Zij kan de gebruikte belastbare grondslag controleren, het toegepaste belastingtarief, de referentiewaarde, het recht om IVA af te trekken, of de overeenstemming tussen de aangegeven prijs en de werkelijke tegenprestatie.

De Belastingdienst bepaalt niet op zichzelf wie de civielrechtelijke eigenaar van het onroerend goed is. Die eigendom vloeit voort uit de juridische handeling, de overdracht en de bescherming die de registerinschrijving biedt.

Het Eigendomsregister is de openbare instelling die juridische bekendmaking geeft aan de eigendom en de zakelijke rechten die op onroerend goed betrekking hebben. In het Register kunnen gegevens worden vastgelegd zoals de eigendom, de registerbeschrijving, hypotheken, beslagleggingen, erfdienstbaarheden en vruchtgebruik, ontbindende voorwaarden of beschikkingsverboden.

Het Eigendomsregister is niet hetzelfde als het Kadaster: het Register richt zich op eigendom en juridische rechten, terwijl het Kadaster een administratief register is dat voornamelijk beschrijvend en fiscaal van aard is. Beide kunnen verschillende oppervlaktes of beschrijvingen bevatten, en elk verschil moet vóór de ondertekening worden opgehelderd.

1. Telematische Indiening

Het notariskantoor kan onmiddellijk na de ondertekening een geautoriseerde elektronische kopie van de akte naar het Eigendomsregister sturen. Deze indiening genereert een nummer bekend als “presentatie-inschrijving”, dat tijdelijk de prioriteit van het document reserveert tegenover andere onverenigbare titels die later kunnen worden ingediend. Op deze manier verzekert de koper de prioriteit van zijn documenten in het register.

2. Belastingafhandeling

Vóór de voltooiing van de inschrijving moet de indiening worden aangetoond en, indien van toepassing, de betaling of vrijstelling van de belastingen.

3. Registerbeoordeling

De registrator beoordeelt of het document aan de wettelijke vereisten voldoet en kan worden ingeschreven. Na de controles kan de registrator:

• De akte inschrijven
• Om een correctie vragen
• De inschrijving opschorten wegens een corrigeerbaar gebrek
• Of deze weigeren wegens een gebrek dat inschrijving verhindert

Een correctie betekent niet noodzakelijk dat de aankoop ongeldig is. Het kan gaan om een ontbrekend document, een formele discrepantie of een verduidelijking die het notariskantoor, de advocaat of een van de partijen moet leveren.

4. Definitieve Inschrijving

Eenmaal ingeschreven, verschijnt de koper als geregistreerde eigenaar.

5. Overhandiging van de Ingeschreven Akte

De koper ontvangt de geautoriseerde kopie met de inschrijvingsgegevens, meestal samen met de eindafrekening van de fondsvoorziening.

Is Inschrijving van de Aankoop Verplicht?

De inschrijving van een gewone aankoop is niet wat op zichzelf de eigendom creëert, maar niet inschrijven betekent afstand doen van een essentieel deel van de bescherming van het Spaanse vastgoedsysteem.

Inschrijving maakt de eigendom openbaar, biedt bescherming tegen bepaalde rechten van derden en bevestigt de keten van eigendom. Het is over het algemeen een grote versterking van de rechtszekerheid voor zowel koper als verkoper.

In de praktijk moet een aankoop zo snel mogelijk worden ingediend en ingeschreven.

De afhandeling kan door iedereen worden gedaan die daartoe de bekwaamheid heeft, inclusief de koper zelf, individueel. Bij internationale of complexe transacties is het echter over het algemeen niet aan te raden dat de koper persoonlijk de afhandeling en inschrijving verzorgt, en komt gewoonlijk een advocaat of een gestoría tussenbeide.

Wanneer er hypothecaire financiering bestaat, eist de bank meestal dat haar eigen gestoría de inschrijving van de aankoop en de hypotheek coördineert, om zo de registerprioriteit van haar zekerheid te beschermen.

De fondsvoorziening is een bedrag dat de koper vooraf betaalt om betalingen en kosten te dekken die op het moment van de ondertekening nog niet met absolute precisie kunnen worden berekend. Dit kan de ITP of AJD omvatten, registerkosten, de kosten van notariële kopieën en gestorías, en eventuele administratieve heffingen of uitgaven die nodig zijn. Het is geen definitieve extra kost, noch een vrij tarief.

Wie de voorziening ontvangt, moet deze gebruiken voor de bijbehorende posten en na afloop van het hele proces een afrekening presenteren, samen met de bijbehorende bewijzen. Als er geld overblijft, moet dit worden teruggegeven. Als er geld ontbreekt, wordt gevraagd het verschil aan te vullen.

Het is verstandig dat de koper tijdens het aankoopproces vraagt om een geschatte uitsplitsing van deze kosten, evenals een identificatie van wie het geld zal bewaren.

Zoals we hebben gezien, zijn de ondertekening en de inschrijving van de aankoop cruciale stappen in deze procedure, maar ze brengen niet automatisch een verandering teweeg in alle aan het onroerend goed gerelateerde contracten. Dit betekent dat na de aankoop de eigendomswijzigingen van contracten voor elektriciteit, water, gas, internet, alarmsystemen, verzekeringen, bankdomiciliëringen of afvalheffingen, onder andere, moeten worden geregeld.

Waar mogelijk is het te verkiezen om de titularisatie van contracten te wijzigen in plaats van nutsvoorzieningen te annuleren, aangezien een annulering onverwachte kosten, inspecties of vertragingen kan veroorzaken bij het opnieuw activeren ervan.

Wat moet je meebrengen naar de notaris om een woning te kopen in Spanje?

Minimaal moet de koper zijn/haar originele identiteitsdocument meebrengen, het NIE indien van toepassing, de relevante huwelijksdocumentatie, bewijzen van gedane betalingen en de overeengekomen middelen om de resterende prijs te betalen. Vennootschappen en buitenlandse kopers hebben mogelijk aanvullende documentatie nodig, die per geval kan variëren.

Wanneer worden de sleutels overhandigd?

Normaal gezien onmiddellijk na de ondertekening en voltooiing van de betaling. Elke uitgestelde overdracht moet uitdrukkelijk worden geregeld in de akte of in een aparte overeenkomst.

Ben ik eigenaar voordat de akte wordt ingeschreven?

De verkoop en de gedocumenteerde overdracht kunnen de eigendom overdragen vóór de inschrijving. Het registreren van de verwerving is echter essentieel om de zeer belangrijke registerbescherming tegenover derden te verkrijgen.

Hoelang duurt het voordat het Eigendomsregister de aankoop inschrijft?

De tijd hangt af van het specifieke register, van de belastingafhandeling en van of een gebrek moet worden gecorrigeerd, maar over het algemeen kan de volledige afhandeling enkele weken duren.

Wordt ITP betaald over de kadastrale waarde?

Niet precies. Voor ITP worden over het algemeen de prijs, de aangegeven waarde en de referentiewaarde vergeleken. De voor IBI gebruikte kadastrale waarde is een ander concept.

Kan de Belastingdienst belasting heffen op een hogere bancaire taxatie?

Niet automatisch. De taxatie kan als bewijs worden gebruikt in bepaalde procedures, maar de gewone ITP-grondslag wordt niet automatisch vervangen door het bedrag van een bancaire taxatie.

Wat betekent kopen als vaste eenheid?

Het betekent het onroerend goed verwerven als een specifieke, geïdentificeerde eenheid, zonder de prijs strikt per vierkante meter te berekenen. Dit geeft de verkoper geen toestemming om gebreken, lasten of essentiële informatie te verzwijgen.

Kunnen gebreken worden geclaimd na de ondertekening?

Ja, wanneer er een wettelijke basis bestaat, zoals contractbreuk, bedrog, verborgen gebreken of niet-verklaarde lasten. Elke claim moet individueel worden beoordeeld en binnen de wettelijke termijnen.

Wie betaalt en dient de belastingen in?

De koper is normaal gezien verantwoordelijk voor de verwervingsbelasting, hoewel de indiening meestal wordt geregeld door zijn/haar advocaat, een gestoría, de bank of het notariskantoor.

Wat is het verschil tussen het Register en het Kadaster?

Het Eigendomsregister publiceert de eigendom en de juridische rechten op het onroerend goed. Het Kadaster is een administratief en fiscaal register dat het onroerend goed fysiek beschrijft en er bepaalde waarden aan toekent.

De ondertekening bij de notaris zou de bevestiging moeten zijn dat al het voorafgaande werk correct is uitgevoerd, niet het moment waarop problemen met documentatie, belastingen, huwelijksregime of betalingen aan het licht komen.

Bij Open Frontiers coördineren we routinematig het commerciële proces met kopers, verkopers, advocaten, banken, notarissen en andere bij een transactie betrokken professionals. Onze rol vervangt geen onafhankelijk juridisch of fiscaal advies, maar helpt er wel voor te zorgen dat elke partij over de nodige informatie beschikt en dat de praktische stappen klaar zijn vóór de ondertekening.

We leggen ook uit in onze gids over rechtstreeks kopen of via een vastgoedkantoor in Sotogrande hoe een lokaal kantoor kan helpen bij het coördineren van het proces en het identificeren van praktische kwesties voordat ze tot vertragingen leiden.

Om met ons team te praten over de aankoop van een woning in Sotogrande, kunt u contact opnemen met Open Frontiers Real Estate.

Luis de Pedro is advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht. Hij ontwikkelde zijn professionele carrière gedurende meer dan 30 jaar als Directeur van de Juridische Afdeling en het Juridisch Advies van Sotogrande, S.A., en nam deel aan de evolutie van het bedrijf vanaf de periode van de oprichtende families McMicking en Zóbel tot de latere overnames door NH Hoteles (Cofir), Cerberus en Orion.
Zijn professionele ervaring omvat residentiële en zakelijke aan- en verkooptransacties, vastgoedcontracten, due diligence-processen, vennootschapsstructuren gekoppeld aan vastgoedactiva en advies aan nationale en internationale kopers en investeerders.
GP Abogados

Juridische kennisgeving: Dit artikel is louter informatief en vormt geen juridisch, fiscaal of boekhoudkundig advies. De behandeling van elke transactie hangt af van de specifieke omstandigheden, de status van de partijen, de beoogde bestemming van het onroerend goed en de op het moment van de transactie geldende regelgeving. Onafhankelijk professioneel advies moet worden ingewonnen voordat een beslissing wordt genomen of een document wordt ondertekend.