Signer un Achat Immobilier Devant Notaire en Espagne : Guide Pratique depuis Sotogrande

Signer un achat immobilier en Espagne devant notaire est le moment où l’opération se formalise par acte authentique. Ce moment coïncide généralement avec le paiement du prix, la remise de la possession et le transfert des clés. C’est une étape très importante, mais ce n’est ni la première, ni la dernière du processus d’achat.

Avant d’arriver chez le notaire, de nombreuses questions doivent avoir été vérifiées, telles que la titularité du bien, les éventuelles charges enregistrées, le régime économique matrimonial des acheteurs, la situation de la copropriété à laquelle appartient le bien, la taxe foncière (IBI), les moyens de paiement, l’origine des fonds et la fiscalité applicable à l’opération.

Après la signature, de nombreuses démarches restent à accomplir : déposer et régler les impôts, inscrire l’acte au Registre de la Propriété, changer la titularité des fournitures (eau, électricité, etc.) et notifier la transmission à la copropriété et aux autres entités liées au bien.

Ce guide reprend des situations que nous rencontrons habituellement dans les opérations d’achat gérées par Open Frontiers à Sotogrande, y compris les acquisitions par des acheteurs internationaux, les achats via des sociétés, le financement bancaire et les transferts transfrontaliers.

Avant le notaire

Il est nécessaire de préparer la documentation personnelle et sociétaire, de confirmer le régime matrimonial, de revoir le projet d’acte, de vérifier les charges, d’organiser les paiements et de déterminer correctement les impôts.

Pendant la signature

Le notaire identifie les parties, vérifie qu’elles disposent d’une capacité juridique suffisante, explique le contenu de l’acte et consigne le prix, les moyens de paiement, les charges éventuelles, la remise et les autres conditions de la vente.

Après le notaire

Les impôts sont déposés et payés, l’inscription au Registre de la Propriété est effectuée, l’acte enregistré est reçu, et la titularité des fournitures, de l’IBI, de l’assurance et des charges de copropriété est modifiée.

Avant de préparer l’acte, il doit être parfaitement défini qui sera l’acheteur et à quel titre il acquiert le bien. Un bien peut être acheté de différentes manières :

• À titre personnel
• Par deux personnes ou plus conjointement
• Par une personne mariée sous un régime économique matrimonial déterminé
• Par le biais d’une société espagnole
• Par le biais d’une société étrangère
• Par une autre structure juridique légalement admise

Ce fait peut affecter des questions telles que la titularité, le financement, la fiscalité, l’usage du bien, la succession ou les conditions d’une vente future. Toute substitution de l’acheteur indiqué dans le contrat constitue une modification contractuelle, et nécessite donc le consentement du vendeur et une nouvelle analyse fiscale. Il ne faut pas supposer que le nom de l’acheteur puisse être librement modifié au dernier moment.

Pour une explication générale de la documentation et des étapes d’un achat, vous pouvez consulter notre guide sur l’achat direct ou via une agence immobilière à Sotogrande.

La documentation exacte dépend de chaque opération, mais un acheteur particulier devrait avoir préparé, au minimum :

• Passeport ou carte d’identité nationale original et valide, ainsi que son Numéro d’Identité d’Étranger (NIE), s’il est étranger
• Informations complètes sur son état civil et son régime économique matrimonial, y compris le contrat de mariage, le cas échéant
• Si une autre personne signe en son nom, la procuration notariale correspondante sera nécessaire
• Justificatifs des paiements effectués
• Chèques bancaires ou documentation du virement du montant restant
• En cas de financement, la documentation hypothécaire correspondante
• Informations et justificatifs sur l’origine des fonds
• Coordonnées du compte bancaire utilisé dans l’opération
• Compte espagnol pour domicilier certaines dépenses futures, le cas échéant
• Certificat de performance énergétique (CEE)
• Certificat attestant que les charges de copropriété et la taxe foncière (IBI) sont à jour

Le document d’identité doit correspondre aux données incluses dans le contrat privé et dans le projet d’acte ; toute différence ou erreur doit être corrigée avant la signature.

L’un des problèmes qui retarde souvent les opérations internationales est le manque de documentation concernant le régime économique matrimonial.

Dans un achat immobilier en Espagne, il ne suffit pas d’indiquer qu’une personne est mariée. La loi applicable peut varier selon des facteurs tels que la nationalité des conjoints, leur résidence habituelle, la date et le lieu du mariage, un éventuel choix de loi et l’existence d’un contrat de mariage, et il est donc nécessaire de déterminer :

• Quelle loi régit le mariage
• Quel régime économique matrimonial est applicable
• S’il existe un contrat de mariage
• Si la séparation de biens a été convenue
• S’il existe une communauté de biens ou un régime équivalent
• Si l’argent utilisé pour l’achat a un caractère personnel ou commun
• Quelle intervention le conjoint peut nécessiter lors de l’achat ou de la vente

Quelle Documentation Matrimoniale Peut Être Demandée ?

Lorsqu’il existe un contrat de mariage étranger, le notaire ou le registrateur peuvent demander :

• Une copie authentique du document
• L’Apostille de La Haye, le cas échéant (ou une légalisation diplomatique ou consulaire, lorsque cette Apostille ne s’applique pas)
• Une traduction assermentée en espagnol
• Une certification du registre civil ou matrimonial compétent
• Une preuve du contenu et de la validité de la loi étrangère

La documentation étrangère doit être envoyée à l’avocat et à l’étude notariale suffisamment à l’avance. Arriver le jour de la signature avec un contrat de mariage non légalisé ou non traduit peut empêcher la formalisation de l’opération.

Une Personne Mariée Peut-elle Acheter Seule ?

Dans de nombreux cas, oui, mais le fait qu’une personne puisse comparaître individuellement en tant qu’acheteuse ne signifie pas que le bien ait un caractère de propriété personnelle. Une personne peut figurer comme unique titulaire enregistrée et, malgré cela, avoir besoin du consentement de son conjoint lors d’une vente ultérieure, en particulier lorsqu’il s’agit de la résidence habituelle de la famille.

Il est très important de clarifier cette situation au moment de l’achat, et d’analyser correctement des questions telles que le régime matrimonial applicable, la provenance de l’argent, la destination du bien ou la loi régissant le mariage, afin d’éviter des problèmes à l’avenir.

Acheter à titre personnel est généralement la structure la plus simple lorsque le bien est destiné à l’usage privé de l’acheteur, mais acheter par le biais d’une société peut avoir du sens dans différentes situations, par exemple :

• S’il sera destiné à une activité économique
• S’il sera exploité commercialement
• S’il fera partie d’un portefeuille d’entreprise
• S’il sera acquis conjointement avec d’autres investisseurs
• S’il répond à une structure d’entreprise ou de succession spécifique

Une erreur courante dans ce type d’opérations consiste à supposer que l’achat par le biais d’une société est moins coûteux, en particulier en ce qui concerne les impôts. L’opération peut cependant générer des obligations liées à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (IVA), à l’Impôt sur les Sociétés, à des questions comptables, à l’amortissement ou à des opérations liées. Elle peut également entraîner des responsabilités de déclarations fiscales périodiques ou générer des obligations fiscales lors d’une vente future.

La structure de l’achat doit être étudiée en tenant compte non seulement du moment de l’opération elle-même, mais aussi des années de possession et de la vente future éventuelle. Économiser un impôt à l’achat ne produit pas toujours la meilleure solution fiscale à long terme.

L’impôt applicable ne dépend pas exclusivement du fait que l’acheteur soit une personne ou une société. Il faut prendre en compte :

• La nature du bien
• S’il s’agit d’une première ou d’une livraison ultérieure
• Le statut du vendeur
• Si les parties agissent en tant qu’entrepreneurs ou professionnels
• L’usage que l’acheteur donnera au bien
• Le droit de l’acheteur à déduire l’IVA

Achat de Seconde Main auprès d’un Particulier

Lorsqu’un particulier vend un logement de seconde main, l’opération est normalement soumise à l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales Onéreuses (ITP).

C’est l’acheteur qui dépose et paye l’ITP, tandis que le vendeur ne facture pas d’IVA. Le taux applicable dépend de la communauté autonome et des circonstances de l’acquisition.

En Andalousie, en particulier, il faut toujours vérifier le taux en vigueur à la date de l’opération, ainsi que l’application éventuelle de taux réduits. Le taux d’imposition actuellement en vigueur est de 7 % du prix.

Achat d’un Logement Neuf auprès du Promoteur

La première livraison d’un logement réalisée par un promoteur est normalement soumise à l’IVA et à l’impôt sur les Actes Juridiques Documentés (AJD). Le taux d’IVA dépendra du type de bien et des circonstances légales.

Un logement neuf n’a pas nécessairement le même traitement qu’un local commercial, un bureau, une place de garage acquise séparément ou un terrain. Dans le cas d’un logement, un taux d’IVA de 10 % s’appliquera, même si l’acheteur est un particulier, tandis que dans le cas d’un terrain, un taux de 21 % sera applicable.

Seconde Livraison Réalisée par une Entreprise

Une seconde livraison ou une livraison ultérieure d’un bâtiment réalisée par un entrepreneur est, en règle générale, exonérée d’IVA et soumise à l’ITP. Cependant, dans certains cas, le vendeur peut renoncer à l’exonération d’IVA.

Cela signifie que juridiquement le vendeur renonce à l’exonération, et l’opération devient soumise à l’IVA, car il peut être fiscalement plus efficace que l’opération soit taxée par l’IVA plutôt que par l’ITP. L’ITP constitue normalement un coût fiscal définitif pour l’acquéreur, tandis que l’IVA peut être déductible en totalité ou en partie. La renonciation peut également être pertinente pour le vendeur si le bien se trouve dans la période de régularisation des déductions d’IVA pratiquées lors de son acquisition ou de sa construction.

Pour que cela soit possible, les exigences légales doivent être remplies, y compris le statut d’entrepreneur de l’acheteur et les règles relatives à son droit de déduire l’impôt. (Nous approfondissons la renonciation à l’exonération d’IVA et ses implications à long terme dans un article spécifique dédié à ce sujet.)

Une autre confusion courante dans les processus d’achat est d’utiliser indifféremment les termes « Prix d’achat », « Valeur cadastrale », « Valeur de référence », « Estimation bancaire » ou « Valeur de marché ».

Valeur Cadastrale et Valeur de Référence

La valeur cadastrale est utilisée, entre autres finalités, pour calculer la taxe foncière (IBI). D’autre part, la valeur de référence du Cadastre est une grandeur différente et peut être utilisée pour déterminer la base imposable de l’ITP et de l’Impôt sur les Successions et Donations. Dans un achat soumis à l’ITP, la base imposable sera, en règle générale, la plus élevée de ces deux montants :

• La valeur de référence
• Le prix ou la contrepartie payée

Pour comprendre pourquoi les valeurs cadastrales ont généralement du retard sur le marché et ce que reflètent leurs révisions, vous pouvez consulter notre analyse sur la hausse des valeurs cadastrales à Sotogrande.

Que se Passe-t-il si la Valeur de Référence est Supérieure au Prix ?

Lorsque la valeur de référence dépasse le prix d’achat, l’acheteur doit d’abord déposer l’impôt en utilisant la valeur de référence comme base minimale. Une rectification peut ensuite être demandée, ou l’évaluation contestée, en apportant des preuves qu’elle ne reflète pas correctement l’état ou les circonstances du bien. Parmi les preuves pouvant être pertinentes pour cette démarche, on peut inclure des photographies ou une documentation technique, comme un rapport d’expertise mentionnant des défauts de construction ou des circonstances juridiques réduisant cette valeur.

Si la valeur de référence est inférieure au prix d’achat, en revanche, cela peut indiquer qu’une acquisition avantageuse a été négociée, bien que cela puisse également être dû à des travaux en attente, des défauts, l’urgence du vendeur ou des limitations spécifiques.

Lorsque le bien a été acquis à un prix bien inférieur à sa valeur fiscale et de marché, cela peut être un signe que l’acheteur a réalisé une bonne opération, mais la différence doit être analysée et documentée correctement.

Que se Passe-t-il si l’Estimation Bancaire est Très Supérieure au Prix d’Achat ?

Une estimation bancaire supérieure au prix d’achat ne remplace pas automatiquement la valeur de référence et ne devient pas non plus par elle-même la base imposable de l’ITP. Par exemple, dans un cas où nous avons les chiffres suivants :

• Prix d’achat : 1 000 000 €
• Valeur de référence : 900 000 €
• Estimation bancaire : 1 400 000 €

En principe, ici la base ordinaire serait de 1 000 000 €, car elle est supérieure à la valeur de référence. L’existence d’une estimation de 1 400 000 € n’élève pas automatiquement la base imposable à ce chiffre, mais cette estimation peut devenir un élément de preuve pertinent lors d’un contrôle fiscal, en particulier lorsque la valeur déclarée semble anormalement basse, ou lorsqu’il n’existe pas de valeur de référence, ou s’il existe un quelconque doute sur la contrepartie réelle fournie.

En définitive : il faut tenir compte du fait qu’une différence très importante entre le prix et l’estimation du bien doit être analysée et documentée en profondeur, car toute cette information peut être très utile à l’avenir. Par exemple : si l’Agence Fiscale ouvre un contrôle basé sur des informations qui ne reflètent pas correctement l’opération, l’acheteur peut présenter des arguments et apporter des preuves. Il est toujours possible de contester une évaluation considérée comme erronée, mais cela doit être fait dans les délais et selon la procédure correcte.

Le notaire ne remplace pas l’avocat de l’acheteur et ne réalise pas d’inspection physique du logement. Sa fonction, entre autres, est d’identifier les comparants, de vérifier leur capacité à s’engager, de contrôler la légalité formelle de l’acte, d’expliquer le contenu de l’acte et de documenter le consentement des parties.

L’acte reprend généralement toutes les informations essentielles, notamment :

• L’identité et la capacité des acheteurs comme des vendeurs
• Leur état civil et leur régime matrimonial
• Une description cadastrale et registrale du bien
• Sa référence cadastrale
• Le titre de propriété du vendeur
• Les charges enregistrées, le cas échéant
• Le prix, en déduisant les montants déjà versés avant la signature, comme des arrhes
• La forme et les moyens de paiement
• Les retenues fiscales, le cas échéant

Ceci ne représente qu’une partie des informations contenues dans l’acte, c’est pourquoi il convient de revoir attentivement le projet avec l’avocat avant de se rendre à la signature chez le notaire.

Les actes espagnols contiennent des expressions juridiques qui peuvent sembler routinières, mais qui ont des conséquences importantes. Quelques exemples :

« Vendu comme Corps Certain »

Acheter un bien « comme corps certain » signifie que le bien est transmis comme une unité physique et juridique identifiée, et non comme une vente dont le prix aurait été strictement calculé par mètre carré. Cela est particulièrement pertinent lorsqu’il existe une différence entre la surface réellement construite et utile, ou entre les mètres indiqués au Registre et ceux figurant au Cadastre.

L’expression peut limiter certaines réclamations basées exclusivement sur des différences de surface lorsque l’acheteur est présumé connaître et accepter le bien comme une unité spécifique. Cependant, « corps certain » ne signifie pas que le vendeur soit protégé contre toute réclamation. Cela n’élimine pas automatiquement les actions liées au dol ou à la tromperie, aux manquements contractuels, aux charges non déclarées, aux vices cachés ou à toute autre information dissimulée de manière consciente.

« Libre de Charges et de Gravamens »

Cette expression signifie littéralement que le bien est transmis sans dettes, hypothèques, saisies ou autres droits de tiers l’affectant, sauf ceux expressément acceptés par l’acheteur.

La déclaration doit correspondre à l’information registrale et à la structure convenue pour l’opération. Un bien peut être vendu avec une hypothèque qui est annulée financièrement le jour même. Dans ce cas, l’acte doit expliquer comment une partie du prix est retenue ou appliquée pour annuler la dette et comment l’annulation registrale sera effectuée, mais le remboursement du prêt n’élimine pas à lui seul l’hypothèque du Registre. L’annulation financière et l’annulation registrale sont deux étapes différentes.

« Libre de Locataires et d’Occupants »

Il doit être confirmé que le bien est remis sans locataires, occupants, utilisateurs ou contrats pouvant limiter la possession immédiate de l’acheteur.

« À Jour de Paiement »

Cela fait généralement référence aux montants de copropriété, aux entités de conservation, à l’IBI, aux taxes municipales, aux appels de fonds, aux paiements de fournitures ou aux charges d’urbanisation.

Il est nécessaire de fournir les certificats et justificatifs correspondants, et juridiquement une simple déclaration générale ne suffira pas.

Comme nous l’avons déjà vu, avant la vente, le vendeur doit fournir le certificat attestant s’il est à jour de paiement avec la copropriété.

À Sotogrande, il peut également exister une documentation relative à des questions plus spécifiques à cette zone, comme la copropriété ordinaire de l’immeuble ou du complexe résidentiel, l’entité urbanistique de conservation, les charges générales de l’urbanisation, les appels de fonds approuvés, les travaux communautaires en attente, les clubs ou services privés liés contractuellement, ou les règles spécifiques de la copropriété.

L’acheteur doit connaître non seulement s’il existe une dette échue, mais aussi si des dépenses ont été approuvées qui n’ont pas encore été émises ou payées. C’est pourquoi il est crucial que l’acte ou le contrat préalable précisent clairement qui prend en charge les appels de fonds approuvés avant la signature et qui assume le coût de ceux qui seraient dus par la suite.

L’IBI est légalement dû au 1er janvier de chaque année auprès de la mairie, bien que l’acheteur et le vendeur puissent convenir d’une répartition économique proportionnelle.

Dans de nombreuses opérations, le vendeur fournit le dernier reçu d’IBI payé, ainsi que la référence cadastrale, les informations municipales lorsque nécessaire, et les justificatifs d’autres taxes locales. Le contrat et l’acte doivent préciser si l’IBI de l’année de la vente est proratisé entre les parties, ou si l’une d’elles assume ce coût individuellement.

Il convient également de vérifier la plus-value municipale, qui incombe toujours au vendeur, sans préjudice des particularités fiscales de chaque opération.

L’acte doit indiquer clairement comment le paiement du prix sera effectué. Il peut s’agir, par exemple, d’un virement effectué avant ou après la signature (dans un délai établi), d’un dépôt versé avec le contrat privé, ou d’un chèque bancaire.

À ce stade, il convient de vérifier les retenues applicables, comme celle de 3 % lorsque le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne, ou celles nécessaires pour l’annulation des hypothèques.

Un chèque ne doit jamais être remis sans avoir vérifié au préalable que le bénéficiaire et le montant sont corrects, et qu’ils correspondent aux informations figurant dans l’acte. Mais les vérifications ne s’arrêtent pas là.

Un ordre saisi dans une application bancaire n’équivaut pas toujours à des fonds irrévocablement reçus. Le vendeur peut exiger une confirmation que l’argent a été versé ou que le virement est irrévocable.

Dans une opération normale, la propriété est transmise par l’accord de vente et la remise. Sauf convention contraire dans le contrat, l’acte authentique équivaut généralement juridiquement à la remise du bien.

En pratique, une fois l’acte signé, le prix payé conformément à l’accord et les clés remises, l’acheteur acquiert la propriété et la possession du bien selon les termes de l’acte.

Cependant, il ne faut pas oublier l’inscription du bien et de son nouveau propriétaire au Registre de la Propriété, essentielle pour renforcer la protection de l’acheteur contre les tiers. C’est pourquoi il s’agit d’une simplification dangereuse de dire que « lorsqu’on vous remet les clés, la maison est à vous ».

Normalement, oui, lorsque l’acte établit que la possession est remise lors de cet acte même et que le prix a été payé, mais le contrat peut toujours convenir de situations différentes. Il se pourrait que le bien soit loué, que la remise de la possession soit reportée pour une raison quelconque, ou même que les clés soient retenues jusqu’à ce que l’acheteur remplisse une condition stipulée.

Les possibilités sont nombreuses, mais la question clé est que toute exception à la règle générale doit être écrite. Permettre au vendeur de continuer à occuper le bien sans accord précis peut générer des problèmes liés à l’assurance, à la responsabilité, aux fournitures et à la récupération de la possession.

Oui. La signature de l’acte n’élimine pas automatiquement toutes les réclamations possibles, mais ce n’est pas le rôle du notaire de se préoccuper de questions spécifiques, comme le bon fonctionnement de la piscine ou le bon état de toutes les installations.

La viabilité de toute réclamation dépendra de sa cause, du fait qu’elle figure dans le contrat et dans l’acte, des preuves disponibles et des délais légaux. Il pourrait exister, par exemple, des actions liées à des manquements contractuels, des informations dissimulées, des manquements aux garanties, ou des questions de dol ou de tromperie.

C’est pourquoi, avant de signer, il convient de réaliser une inspection technique appropriée et une révision juridique approfondie, incluant des vérifications urbanistiques, un inventaire du mobilier, des relevés de compteurs et toutes les photographies nécessaires.

Dans un achat, différents organismes peuvent intervenir, souvent désignés collectivement sous le nom de « Hacienda » (le fisc), parmi eux l’Agence Fiscale d’Andalousie (qui s’occupe de l’ITP et de l’AJD), l’Agence d’État de l’Administration Fiscale (qui s’occupe de l’IVA, des retenues de non-résidents et d’autres impôts d’État) ou la Mairie (qui s’occupe de l’IBI et de la plus-value municipale).

Après la signature, l’administration fiscale correspondante reçoit l’autoliquidation et le paiement de l’impôt. Elle peut vérifier la base imposable utilisée, le taux d’imposition appliqué, la valeur de référence, le droit de déduire l’IVA, ou la correspondance entre le prix déclaré et la contrepartie réelle.

Le fisc ne détermine pas à lui seul qui est le propriétaire civil du bien. Cette titularité découle de l’acte juridique, de la remise et de la protection offerte par l’inscription registrale.

Le Registre de la Propriété est l’institution publique qui donne une publicité juridique à la titularité et aux droits réels affectant les biens immobiliers. Le Registre peut consigner des données telles que la propriété, la description registrale, les hypothèques, saisies, servitudes et usufruits, conditions résolutoires ou interdictions de disposer.

Le Registre de la Propriété n’est pas la même chose que le Cadastre : le Registre se concentre sur la titularité et les droits juridiques, tandis que le Cadastre est un registre administratif à caractère principalement descriptif et fiscal. Les deux peuvent contenir des superficies ou des descriptions différentes, et toute différence doit être clarifiée avant la signature.

1. Présentation Télématique

L’étude notariale peut envoyer une copie électronique autorisée de l’acte au Registre de la Propriété immédiatement après la signature. Cette présentation génère un numéro connu sous le nom de « registre de présentation », qui réserve temporairement la priorité du document face à d’autres titres incompatibles qui pourraient être présentés ultérieurement. De cette manière, l’acheteur assure la priorité de ses documents au registre.

2. Règlement des Impôts

Avant de finaliser l’inscription, il faut prouver la présentation et, le cas échéant, le paiement ou l’exonération des impôts.

3. Qualification Registrale

Le registrateur vérifie si le document remplit les conditions légales et peut être inscrit. Après les vérifications, le registrateur peut :

• Inscrire l’acte
• Demander une rectification
• Suspendre l’inscription en raison d’un défaut corrigible
• Ou la refuser en raison d’un défaut empêchant l’inscription

Une rectification ne signifie pas nécessairement que l’achat est invalide. Il peut s’agir d’un document en attente, d’une divergence formelle ou d’une clarification que l’étude notariale, l’avocat ou l’une des parties doit apporter.

4. Inscription Définitive

Une fois inscrit, l’acheteur apparaît comme titulaire enregistré.

5. Remise de l’Acte Enregistré

L’acheteur reçoit la copie autorisée avec les données d’inscription, généralement accompagnée du règlement final de la provision de fonds.

L’Inscription de l’Achat est-elle Obligatoire ?

L’inscription d’un achat ordinaire n’est pas ce qui crée à elle seule la propriété, mais ne pas inscrire signifie renoncer à une partie essentielle de la protection du système immobilier espagnol.

L’inscription rend la propriété publique, offre une protection contre certains droits de tiers et atteste la chaîne de titularité. C’est, en général, un grand renforcement de la sécurité juridique tant pour l’acheteur que pour le vendeur.

En pratique, un achat doit être présenté et inscrit dès que possible.

La gestion peut être réalisée par toute personne ayant la capacité de le faire, y compris l’acheteur lui-même, individuellement. Dans les opérations internationales ou complexes, cependant, il n’est généralement pas recommandé que l’acheteur gère personnellement le règlement et l’inscription, et un avocat ou une gestoría intervient habituellement.

Lorsqu’il existe un financement hypothécaire, la banque exige généralement que sa propre gestoría coordonne l’inscription de l’achat et de l’hypothèque, afin de protéger ainsi la priorité registrale de sa garantie.

La provision de fonds est un montant que l’acheteur remet à l’avance pour couvrir des paiements et des dépenses qui ne peuvent pas encore être calculés avec une précision absolue au moment de la signature. Elle peut inclure l’ITP ou l’AJD, les honoraires d’enregistrement, le coût des copies notariales et des gestorías, et toutes taxes ou débours administratifs nécessaires. Ce n’est pas un coût supplémentaire définitif, ni non plus un tarif libre.

Celui qui reçoit la provision doit l’utiliser pour les concepts correspondants et présenter un règlement à la fin de l’ensemble du processus, ainsi que les justificatifs correspondants. S’il reste de l’argent, il doit être restitué. S’il manque de l’argent, la différence sera demandée.

Il est prudent que, dans le processus d’achat immobilier, l’acheteur demande une répartition estimée de ces coûts, ainsi qu’une identification de qui gardera les fonds.

Comme nous l’avons vu, la signature et l’inscription de l’achat sont des étapes cruciales de cette procédure, mais elles ne supposent pas un changement automatique de tous les contrats liés au bien. Cela signifie qu’après l’achat, il faut gérer les changements de titularité des contrats d’électricité, d’eau, de gaz, d’internet, des systèmes d’alarme, des assurances, des prélèvements bancaires ou des taxes de déchets, entre autres.

Dans la mesure du possible, il est préférable de changer la titularité des contrats plutôt que d’annuler les fournitures, car une annulation peut générer des coûts inattendus, des inspections ou des retards pour les réactiver.

Que faut-il apporter chez le notaire pour acheter un logement en Espagne ?

Au minimum, l’acheteur doit apporter son document d’identité original, le NIE le cas échéant, la documentation matrimoniale pertinente, les justificatifs des paiements effectués et les moyens convenus pour payer le prix restant. Les sociétés et les acheteurs étrangers peuvent avoir besoin de documentation supplémentaire, qui variera selon le cas.

Quand les clés sont-elles remises ?

Normalement, immédiatement après la signature et le paiement complet. Toute remise différée doit être expressément prévue dans l’acte ou dans un accord séparé.

Suis-je propriétaire avant l’inscription de l’acte ?

L’achat et la remise documentée peuvent transmettre la propriété avant l’inscription. Cependant, enregistrer l’acquisition est essentiel pour obtenir la protection registrale très importante contre les tiers.

Combien de temps le Registre de la Propriété met-il pour inscrire l’achat ?

Le délai dépend du registre concerné, du règlement des impôts et de la nécessité de corriger un éventuel défaut, mais en général la procédure complète peut prendre plusieurs semaines.

L’ITP est-il payé sur la valeur cadastrale ?

Pas exactement. Pour l’ITP, on compare généralement le prix, la valeur déclarée et la valeur de référence. La valeur cadastrale utilisée pour l’IBI est un concept différent.

Le fisc peut-il percevoir des impôts sur une estimation bancaire supérieure ?

Pas automatiquement. L’estimation peut être utilisée comme preuve dans certaines procédures, mais la base ordinaire de l’ITP n’est pas automatiquement remplacée par le montant d’une estimation bancaire.

Que signifie acheter comme corps certain ?

Cela signifie acquérir le bien comme une unité spécifique et identifiée, sans calculer le prix strictement au mètre carré. Cela n’autorise pas le vendeur à dissimuler des défauts, des charges ou des informations essentielles.

Peut-on réclamer des défauts après la signature ?

Oui, lorsqu’il existe une base légale, comme un manquement contractuel, un dol, des vices cachés ou des charges non déclarées. Chaque réclamation doit être analysée individuellement et dans ses délais légaux.

Qui paie et dépose les impôts ?

L’acheteur est normalement responsable de l’impôt d’acquisition, bien que le dépôt soit généralement géré par son avocat, une gestoría, la banque ou l’étude notariale.

Quelle est la différence entre le Registre et le Cadastre ?

Le Registre de la Propriété publie la titularité et les droits juridiques sur le bien. Le Cadastre est un registre administratif et fiscal qui décrit physiquement le bien et lui attribue certaines valeurs.

La signature devant notaire devrait être la confirmation que tout le travail préalable a été réalisé correctement, et non le moment où l’on découvre des problèmes liés à la documentation, aux impôts, au régime matrimonial ou aux paiements.

Chez Open Frontiers, nous coordonnons habituellement le processus commercial avec les acheteurs, les vendeurs, les avocats, les banques, les notaires et les autres professionnels impliqués dans une opération. Notre rôle ne remplace pas les conseils juridiques ou fiscaux indépendants, mais il aide à ce que chaque partie dispose des informations nécessaires et que les étapes pratiques soient prêtes avant la signature.

Nous expliquons également dans notre guide sur l’achat direct ou via une agence immobilière à Sotogrande comment une agence locale peut aider à coordonner le processus et à identifier les questions pratiques avant qu’elles ne deviennent des retards.

Pour parler avec notre équipe de l’achat d’un bien à Sotogrande, vous pouvez contacter Open Frontiers Real Estate.

Luis de Pedro est avocat spécialisé en droit immobilier. Il a développé sa carrière professionnelle pendant plus de 30 ans en tant que Directeur du Département Juridique et Conseil Juridique de Sotogrande, S.A., participant à l’évolution de la société depuis l’époque des familles fondatrices McMicking et Zóbel jusqu’aux acquisitions ultérieures par NH Hoteles (Cofir), Cerberus et Orion.
Son expérience professionnelle comprend des opérations d’achat-vente résidentielles et d’entreprise, la contractualisation immobilière, les processus de due diligence, les structures d’entreprise liées à des actifs immobiliers et le conseil aux acheteurs et investisseurs nationaux et internationaux.
GP Abogados

Avis légal : Cet article a un caractère purement informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou comptable. Le traitement de chaque achat dépend de ses circonstances, du statut des parties, de la destination du bien et de la réglementation en vigueur au moment de l’opération. Un conseil professionnel indépendant doit être obtenu avant de prendre une décision ou de signer un document.