Les règles de La Reserva de Sotogrande, expliquées : ce que vous payez, ce que vous pouvez construire et ce qu’il faut demander avant d’acheter

Acheter une parcelle ou une maison à La Reserva, ce n’est pas seulement acheter du terrain. Vous entrez aussi dans un ensemble qui a ses propres règles : qui entretient les parties communes, combien vous payez pour cela, ce qu’il faut présenter avant de construire et ce qui est interdit sur votre parcelle. Ces règles figurent dans le régime spécial de La Reserva de Sotogrande, un document court qu’il vaut mieux lire attentivement avant d’acheter.

Nous avons lu le texte intitulé « Normas del Régimen Especial de La Reserva de Sotogrande » et nous vous l’expliquons ici en langage clair. Il s’agit d’un résumé, avec nos mots, de la version que nous avons vue et qui a pu être modifiée. Il ne remplace ni votre titre de propriété ni les conseils d’un avocat.

Selon le texte, les parcelles et constructions du Sous-secteur 50 du plan partiel (Plan Parcial) du Centre d’intérêt touristique national Sotogrande forment un ensemble résidentiel composé de trois types de biens :

• Espaces libres de propriété et d’usage publics, prévus dans le plan partiel.
• Terrains paysagers sur lesquels certains propriétaires auront un droit d’usage privatif.
• Terrains de Sotogrande, S.A. : voies secondaires et parkings à usage commun.

Sotogrande, S.A., ou la société qui la remplace, assure les services urbains de l’ensemble.

Tant que la construction et la vente de l’ensemble ne sont pas terminées, l’entretien et les services relèvent de Sotogrande, S.A. ou de la personne ou entité à laquelle elle transmet la propriété. Cela comprend les espaces libres, les zones d’usage public, les installations et les éléments privés à usage commun.

Le régime prévoit que, une fois cette phase terminée, Sotogrande, S.A. conserve le même système ou constitue une Entité urbanistique de conservation (Entidad Urbanística de Conservación). Dans ce cas, les statuts sont approuvés par la commune et chaque propriétaire en devient membre du seul fait de l’être, directement ou par l’intermédiaire de ses copropriétés, avec des obligations de paiement réparties selon la surface constructible de chaque parcelle.

Quels services sont inclus

• Nettoyage et collecte des ordures, en complément du service municipal, pour les déchets que leur volume ne permet pas d’admettre comme déchets ménagers.
• Entretien paysager des espaces publics.
• Surveillance de l’ensemble.
• Dératisation et traitement contre les moustiques.
• Entretien du réseau d’eau d’arrosage, des tuyaux et extincteurs, du réseau d’eaux pluviales, des accotements, de l’éclairage public, et des voies avec leur signalisation.

Si de nouveaux services sont créés à l’avenir, ils sont facturés à part, proportionnellement à la surface prise en compte.

C’est ce que les acheteurs demandent le plus. Voici comment le texte l’expose :

• Comment elle est calculée. Une redevance générale annuelle (canon) par mètre carré pris en compte, fixée proportionnellement à la surface constructible maximale de chaque parcelle. Votre quote-part est provisoire tant que les quotes-parts définitives ne sont pas établies.
• Comment elle est révisée. Chaque année, selon le plus élevé de deux indices : l’indice des prix à la consommation (IPC) et l’indice de révision salariale de la convention collective du bâtiment de la province de Cadix. À titre exceptionnel, elle peut augmenter ou baisser sans référence à ces indices si le coût des services change pour des raisons imprévues, avec une justification qu’il suffit de communiquer.
• Comment elle est payée. En deux appels semestriels. Un retard ou un défaut de paiement entraîne un intérêt de retard de 15 % par an une fois écoulés 30 jours depuis l’émission de l’appel.
• Ce qui est exclu. Les services non prévus et les travaux ou réparations extraordinaires ne font pas partie de la redevance : ils sont répartis par appels de fonds extraordinaires (derramas) proportionnellement aux mètres carrés pris en compte. Les impôts et taxes propres à chaque propriétaire n’en font pas partie non plus.

Comme le montant est actualisé chaque année, c’est la somme en vigueur qui compte. Demandez-la par écrit avant d’acheter, avec les derniers appels de la parcelle.

Chaque parcelle privée comporte une quote-part indissociable dans la copropriété du reste des terrains de l’ensemble : espaces libres et, le cas échéant, voies secondaires et parkings privés. Tant que cette copropriété n’est pas consolidée, certaines parcelles disposent d’un droit d’usage exclusif sur certaines zones communes. Une fois consolidée, ce droit s’éteint, mais le propriétaire conserve l’usage privatif du terrain concerné.

Avant de demander le permis de construire à la commune, vous devez présenter le projet de base au bureau technique de Sotogrande, S.A. Il examine six points :

1. Modifications du terrain. Toute modification prévue du niveau de la parcelle, présentée sur un plan topographique du terrain modifié. Le texte ne donne aucun chiffre à ce sujet.
2. Distance aux limites. À quelle distance de chaque limite de la parcelle se trouve la maison : limite publique, privée ou terrain de golf. Le régime spécial ne donne pas de mètres ici ; ils proviennent des règles d’urbanisme. Dans les ordonnances d’urbanisme publiées par Sotogrande, S.A. (en espagnol) pour les maisons individuelles isolées des phases 1 et 2 du Sous-secteur 50, les minimums sont de 6 mètres par rapport aux voies, de 3 mètres par rapport aux voisins privés et de 15 mètres par rapport au terrain de golf. D’autres parcelles peuvent avoir des chiffres différents : vérifiez donc les règles de la vôtre.
3. Raccordements aux services. La manière dont la maison sera raccordée aux réseaux de services de l’ensemble. Le texte n’entre pas dans le détail.
4. Murs de clôture. La hauteur prévue sur chaque limite. Les plafonds figurent dans la section suivante, avec ce que nous constatons dans la pratique.
5. Replantation. Ce que vous planterez pour remplacer la végétation touchée par les travaux. Ce qui est exigé figure plus bas, sous « Arbres ».
6. Végétation existante sur les quinze premiers mètres. Sur les parcelles qui bordent le terrain de golf, la végétation déjà en place doit être respectée. Cela correspond à la distance minimale de 15 mètres par rapport au golf dans les ordonnances d’urbanisme.

Sotogrande, S.A. dispose de 30 jours à compter du dépôt pour approuver le projet ou émettre un rapport motivé de désaccord. Si elle ne se prononce pas dans ce délai, le projet est réputé approuvé. En cas de désaccord, vous devez corriger le projet et le présenter de nouveau. Si les règles ne sont pas respectées, Sotogrande, S.A. peut faire opposition dans le dossier de permis auprès de la commune et arrêter immédiatement tout chantier commencé sans respecter ces mesures.

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Voici les règles telles que le régime les établit. Dans la pratique, certaines ne sont pas appliquées telles qu’elles sont écrites, et nous le disons là où nous l’avons constaté.

• Puits et forages. Ils sont interdits sur toutes les parcelles. En cas d’infraction, Sotogrande, S.A. peut exiger une indemnité annuelle équivalente à la facturation d’un mètre cube d’eau par mètre carré de parcelle, au tarif de l’eau potable en vigueur. Pour une parcelle de 2 000 m², par exemple, le calcul partirait de 2 000 m³ par an.
• Murs de clôture. Ils doivent être construits avant la maison. Ils ne peuvent pas dépasser 1,5 mètre au-dessus du niveau des accotements voisins et doivent être en grès. Ceux qui bordent le terrain de golf, également en grès, doivent mesurer entre 1 et 1,5 mètre. Telle était l’idée d’origine de La Reserva. Dans la pratique, comme nous pouvons le constater dans l’ensemble de la résidence, ces règles ne sont pas appliquées. Ne supposez donc pas que le mur que vous voyez chez le voisin est ce qui est autorisé sur votre parcelle : demandez à Sotogrande, S.A. ce qu’elle exige pour la vôtre.
• Arbres. Ils ne peuvent pas être abattus, sauf ceux nécessaires pour construire la maison. Les arbres autochtones, comme les chênes-lièges et les oliviers sauvages, touchés par les travaux ou les infrastructures doivent être transplantés, et si la transplantation échoue, ils sont remplacés par trois plants de pépinière de la même espèce.
• Le long du golf. Sur les parcelles qui bordent le terrain, les arbres de la zone de servitude « non edificando » (non constructible) doivent être respectés. Pour les modifier, vous devez présenter un projet avec de nouveaux arbres autochtones à feuillage persistant (olivier sauvage, chêne-liège, caroubier, chêne vert, laurier, arbousier, chêne du Portugal ou chêne), en nombre et en taille similaires à ceux qui existent. À défaut, Sotogrande, S.A. peut replanter aux frais du propriétaire.
• Matériaux et engins. Pendant les travaux, il est interdit d’utiliser les parcelles voisines, les accotements ou les voies pour stocker des matériaux, et le propriétaire répond des dommages causés, directement ou par ses entrepreneurs. Dans la pratique, nous voyons souvent des parcelles voisines utilisées à cette fin, avec l’autorisation expresse de leurs propriétaires.
• Panneaux et affiches publicitaires. Interdits, sauf autorisation préalable et écrite. Dans la pratique, à Sotogrande, on ne peut pas poser de panneau « à vendre » sur une maison : cela n’est autorisé que sur les parcelles. Les promoteurs peuvent apposer leur propre matériel de marketing sur leurs façades, mais pas les agences.

1. Qui assure aujourd’hui les services d’entretien, quelle est la redevance d’entretien actuelle et que comprend-elle ?
2. Des appels de fonds extraordinaires ou des dépenses exceptionnelles sont-ils prévus ?
3. Quelles restrictions précises concernent cette parcelle, lesquelles sont appliquées dans la pratique et quels droits d’usage comprend-elle ?

Les règles ne sont pas un obstacle, mais il vaut mieux les connaître avant de vous engager. Si vous voulez savoir comment elles s’appliqueraient à une parcelle ou à une maison précise, écrivez-nous et nous les passerons en revue ensemble. Contactez notre équipe. Vous pouvez aussi consulter nos biens à vendre et nos programmes neufs.

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Innin Buyl est directrice des ventes chez Open Frontiers, l’agence de Sotogrande fondée en 1996 par son père, Ben Buyl. Elle a grandi à Sotogrande, une histoire qu’elle raconte dans Trente ans d’Open Frontiers.

Cet article résume le régime spécial de La Reserva de Sotogrande tel qu’il figure dans la version que nous avons consultée, qui a pu être modifiée. Il est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier.