Qu’achète-t-on vraiment à Puerto Sotogrande ? Appartements, emplacements d’amarrage et concession du port
Si vous envisagez un appartement ou un emplacement d’amarrage dans la Marina, une question mérite d’être posée avant le prix, la vue ou la distribution : qu’achetez-vous exactement ? Puerto Sotogrande a été construit dans le cadre d’une concession publique, et le règlement d’exploitation et des tarifs du port (Reglamento de Explotación y Tarifas) décrit ses appartements, locaux, terrasses et emplacements d’amarrage comme des droits d’usage et de jouissance cédés par le concessionnaire. Ce guide explique ce que dit ce règlement, pourquoi il ne peut pas se lire isolément et ce qu’il convient de demander avant de signer.
Si vous voulez aussi savoir ce qui arrive dans la Marina, consultez notre tour d’horizon des nouveaux programmes à Sotogrande.
Un port construit sur une concession
Le 23 juillet 1982, le Conseil des ministres espagnol a autorisé Puerto Sotogrande, S. A. à construire et exploiter un port de plaisance et une marina intérieure, pour une durée de soixante-quinze ans, selon le BOE, le journal officiel espagnol. Le règlement d’exploitation et des tarifs a été approuvé le 4 août 1987 par le conseiller régional des Travaux publics et des Transports de la Junta de Andalucía. Aujourd’hui, le port est géré par Puerto Sotogrande S.A., et il figure dans la fiche du port de l’Agence publique des ports d’Andalousie (Agencia Pública de Puertos de Andalucía).
La zone d’origine du port date des années 1980, et la marina s’est agrandie par phases à partir de 1994, la plupart des travaux étant terminés en 2008.
Ce que dit le règlement de 1987
Le règlement divise le port en emplacements d’amarrage, appartements, locaux, terrasses, installations et zones de stationnement et de service qui peuvent être utilisés séparément. Voici ce qui compte pour un acheteur :
| Article | Ce que prévoit le règlement | Ce que cela signifie pour vous |
|---|---|---|
| 3 | Le règlement s’applique depuis son approbation jusqu’à l’extinction de la concession | Sa validité est liée à celle de la concession |
| 4 | Le port est divisé en éléments pouvant être utilisés séparément : emplacements d’amarrage, appartements, locaux, terrasses, installations, zones de stationnement et de service | Chaque élément peut être cédé séparément |
| 5 | Le concessionnaire peut céder l’usage et la jouissance de ces éléments et reste responsable devant l’Administration. Les cessions successives requièrent son consentement, qui ne peut être refusé si le cédant est à jour de ses obligations. La Direction du port peut fixer des limites et des conditions d’usage | Pour revendre, vous avez besoin de son consentement, et il ne peut pas le refuser si vous êtes à jour |
| 6 | Les cessions sont inscrites au nom de chaque titulaire par acte public | Demandez l’acte public qui atteste la cession |
| 7 | Pour céder, il faut être à jour des cotisations, appels de fonds et dommages causés, et le nouveau titulaire est subrogé dans les droits et obligations du précédent | Vérifiez les dettes avant : vous héritez de la position du vendeur |
| 25 | Pour un emplacement de base, le droit d’usage est préférentiel, mais en aucun cas exclusif | Vous avez la préférence sur cet emplacement, pas un usage exclusif |
| 27 | Les bateaux en transit doivent demander préalablement l’accès au port | Un emplacement de transit est une catégorie distincte |
| 45 | Le droit d’usage d’un appartement ou d’un local comprend les voies d’accès et les réseaux généraux du port, et oblige à payer les tarifs du règlement | Vous paierez des cotisations pour les services communs |
Emplacements d’amarrage : un droit préférentiel, non exclusif
Pour un emplacement « de base », l’article 25 dit que le titulaire a un droit d’usage préférentiel, mais « en aucun cas » un droit d’usage exclusif de l’emplacement. Le titulaire peut amarrer et mouiller ses bateaux dans la partie du bassin intérieur qui lui est attribuée, d’une longueur et d’une largeur déterminées, avec les bouées, chaînes et bollards qui la composent. Les bateaux en transit constituent une autre catégorie et doivent demander l’accès au port.
Si les coûts et les cotisations vous intéressent, nous les expliquons dans notre guide pour acheter un emplacement de bateau à Sotogrande, et vous pouvez voir les emplacements disponibles.
Combien de temps dure la concession de Puerto Sotogrande ?
La concession a été accordée pour soixante-quinze ans, ce qui la mène jusqu’en 2057. Les règles sur les durées ont changé depuis : en 2020, la loi 2/2020 a réformé précisément les durées des concessions portuaires andalouses. Il convient donc de faire confirmer par écrit la date de fin auprès de l’exploitant du port avant d’acheter, et de demander ce qui se passe ensuite.
Un texte de 1987 dans la législation d’aujourd’hui
Le règlement dit lui-même qu’il s’applique sans préjudice des règles générales applicables (art. 1). Depuis 1987, la réglementation portuaire andalouse a beaucoup changé : l’arrêté (Orden) du 1er mars 1995 a approuvé le règlement de police, de régime et de service des ports d’Andalousie, puis sont venues la loi 21/2007 et sa réforme par la loi 2/2020. C’est pourquoi le texte de 1987 ne doit pas se lire comme si rien n’avait changé : ce qui contredit la législation postérieure peut avoir été écarté.
Avant d’acheter à Puerto Sotogrande : huit questions
- Que transmet-on exactement, et comment cela est-il documenté et inscrit ? Demandez à votre avocat et au vendeur, et réclamez l’acte public de la cession (art. 6). Consultez aussi notre guide sur la signature d’un achat devant notaire.
- Le concessionnaire a-t-il donné son consentement à la transmission ? Demandez à Puerto Sotogrande (art. 5).
- Le vendeur est-il à jour de ses cotisations et appels de fonds ? Demandez à Puerto Sotogrande et réclamez une attestation écrite (art. 7).
- Quelle date de fin de concession indiquent-ils, et que se passe-t-il ensuite ? Demandez à Puerto Sotogrande, à l’Agence publique des ports d’Andalousie et à votre avocat (art. 3 et législation postérieure).
- Quels sont aujourd’hui les tarifs et les cotisations communes de l’unité ? Demandez à Puerto Sotogrande et réclamez le règlement et les tarifs en vigueur. À titre de référence, notre guide des emplacements d’amarrage.
- Quelles règles de vie commune s’appliquent aujourd’hui dans le port ? Demandez à Puerto Sotogrande et à la communauté, et réclamez les règles en vigueur à la date d’achat.
- S’il y a un emplacement, est-ce un emplacement de base, et ses dimensions conviennent-elles à votre bateau ? Demandez à la capitainerie de Puerto Sotogrande (art. 25).
- L’emplacement est-il lié à l’appartement ou s’agit-il d’un droit indépendant ? Demandez au vendeur et à votre avocat, et examinez les documents de la cession.
Questions fréquentes
Suis-je pleinement propriétaire d’un appartement à Puerto Sotogrande ?
Cela dépend de la manière dont cette unité précise a été transmise. Le règlement parle de droits d’usage et de jouissance cédés par le concessionnaire, il est donc prudent de faire examiner le titre par un avocat.
Puis-je utiliser mon emplacement de façon exclusive ?
Selon l’article 25, un emplacement de base donne un droit d’usage préférentiel, non exclusif.
Puis-je vendre mon appartement ou mon emplacement ?
Les cessions successives requièrent le consentement du concessionnaire, qui ne peut être refusé si vous êtes à jour de vos obligations (art. 5).
Que se passe-t-il à la fin de la concession ?
Le règlement lie sa validité à celle de la concession (art. 3). Ce qu’il advient des droits cédés à l’extinction de la concession dépend de chaque titre et des règles applicables à ce moment-là : c’est l’une des questions à éclaircir avec votre avocat avant d’acheter.
Le règlement de 1987 est-il toujours en vigueur ?
C’est le règlement propre au port, mais son article 1 l’applique sans préjudice des règles générales, il doit donc se lire avec la législation postérieure. Il est prudent de confirmer auprès de l’Agence publique des ports d’Andalousie quelles parties s’appliquent encore.
Vous envisagez un appartement ou un emplacement d’amarrage dans la Marina ? Dites-nous ce que vous cherchez et nous vous orienterons. Et si vous souhaitez mieux connaître la région, consultez notre guide de Sotogrande.
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À propos de l’autrice
Innin Buyl est directrice des ventes chez Open Frontiers, l’agence de Sotogrande fondée en 1996 par son père, Ben Buyl. Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique.
