Las normas de La Reserva de Sotogrande, explicadas: qué se paga, qué se puede construir y qué preguntar antes de comprar

Comprar una parcela o una casa en La Reserva no es solo comprar un terreno. También es entrar en un conjunto con sus propias reglas: quién conserva las zonas comunes, cuánto se paga por ello, qué hay que presentar antes de construir y qué está prohibido hacer en la parcela. Esas reglas están en el régimen especial de La Reserva de Sotogrande, un documento corto que conviene leer con calma antes de comprar.

Hemos consultado el texto «Normas del Régimen Especial de La Reserva de Sotogrande» y aquí se lo explicamos en lenguaje llano. Es un resumen con nuestras palabras de la versión que hemos visto, que puede haber sido modificada. No sustituye a su escritura ni al consejo de un abogado.

Según el texto, las parcelas y edificaciones del Subsector 50 del Plan Parcial del Centro de Interés Turístico Nacional Sotogrande forman una urbanización con tres tipos de bienes:

• Espacios libres de dominio y uso público, previstos en el Plan Parcial.
• Terrenos ajardinados sobre los que algunos propietarios tendrán un derecho de uso privativo.
• Terrenos de Sotogrande, S.A.: viales secundarios y aparcamientos de uso común.

Sotogrande, S.A., o la sociedad que la sustituya, presta los servicios urbanísticos del conjunto.

Mientras no termine la construcción y venta de todo el conjunto, la conservación y los servicios corren a cargo de Sotogrande, S.A. o de la persona o entidad a la que ceda la propiedad. Eso incluye los espacios libres, las zonas de uso público, las instalaciones y los elementos privados de uso común.

El régimen contempla que, una vez acabada esa fase, Sotogrande, S.A. mantenga el mismo sistema o constituya una Entidad Urbanística de Conservación. En ese caso, los estatutos los aprueba el Ayuntamiento y todos los propietarios pasan a formar parte de ella por el mero hecho de serlo, directamente o a través de sus comunidades, con obligaciones de pago repartidas según la edificabilidad de cada parcela.

Qué servicios incluye

• Limpieza y recogida de basuras, como complemento al servicio municipal, para lo que por su volumen no se admite como residuo doméstico.
• Jardinería de los espacios públicos.
• Vigilancia de todo el conjunto.
• Desratización y tratamiento contra mosquitos.
• Mantenimiento de la red de agua de riego, mangueras y extintores, la red de pluviales, los arcenes, el alumbrado público, y los viales con su señalización.

Si en el futuro se crean servicios nuevos, se facturan aparte y en proporción a la superficie computable.

Es lo que más preguntan los compradores. El texto lo plantea así:

• Cómo se calcula. Un canon general anual por metro cuadrado computable, que se fija en proporción a la superficie máxima edificable de cada parcela. La cuota es provisional hasta que se establezcan las definitivas.
• Cómo se revisa. Cada año, según el mayor de dos índices: el IPC y el índice de revisión salarial del convenio de la construcción de la provincia de Cádiz. Excepcionalmente puede subir o bajar sin atender a esos índices si cambian los costes de los servicios por circunstancias imprevistas, con una justificación que basta con comunicar.
• Cómo se paga. Con dos recibos semestrales. El retraso o impago genera un interés de demora del 15% anual una vez pasados 30 días desde la emisión del recibo.
• Lo que queda fuera. Los servicios no previstos y las obras o reparaciones extraordinarias no entran en el canon: se reparten por derramas en proporción a los metros computables. Tampoco los impuestos y tasas de cada propietario.

Como el importe se actualiza cada año, lo que cuenta es la cifra vigente. Conviene pedirla por escrito antes de comprar, junto con los últimos recibos de la parcela.

Cada finca privada lleva aparejada una participación inseparable en la copropiedad del resto de terrenos del conjunto: espacios libres y, en su caso, viales secundarios y aparcamientos privados. Mientras esa copropiedad no se consolida, algunas fincas tienen un derecho de uso exclusivo sobre determinadas zonas comunes. Cuando se consolida, ese derecho se extingue, pero el propietario conserva el uso privativo del terreno afectado.

Antes de pedir la licencia municipal de obras, hay que presentar el proyecto básico a la oficina técnica de Sotogrande, S.A. Revisan seis cosas:

1. Modificaciones del terreno. Cualquier cambio previsto en el nivel de la parcela, reflejado en un plano topográfico del terreno modificado. El texto no fija ninguna cifra.
2. Distancia a los linderos. A qué distancia de cada límite de la parcela queda la casa: lindero público, privado o campo de golf. El régimen especial no da metros: salen de la normativa urbanística. En las ordenanzas publicadas por Sotogrande, S.A. para viviendas unifamiliares aisladas de las fases 1 y 2 del Subsector 50, los mínimos son 6 metros a los viales, 3 metros a los vecinos privados y 15 metros al campo de golf. Otras parcelas pueden tener cifras distintas, así que conviene comprobar las de la suya.
3. Conexiones de servicios. Cómo se conectará la vivienda a las redes de servicios de la urbanización. El texto no entra en detalle.
4. Muros perimetrales. La altura prevista en cada lindero. Los límites están en el apartado siguiente, junto con lo que vemos en la práctica.
5. Revegetación. Qué se plantará para reponer la vegetación que afecte la obra. Lo que se exige está en el apartado de árboles, más abajo.
6. Vegetación existente en los primeros quince metros. En las parcelas que lindan con el campo de golf hay que respetar la vegetación que ya hay. Coincide con la distancia mínima de 15 metros al campo de las ordenanzas.

Sotogrande, S.A. tiene 30 días desde la presentación para aprobar el proyecto o emitir un informe motivado de disconformidad. Si no se pronuncia en ese plazo, el proyecto se entiende aprobado. Si hay disconformidad, hay que corregirlo y presentarlo de nuevo. Si se incumple lo previsto, Sotogrande, S.A. puede oponerse en el expediente de la licencia ante el Ayuntamiento y paralizar de inmediato cualquier obra iniciada sin cumplir estas medidas.

Si construir es lo que tiene en mente, le interesarán también nuestro análisis de los costes de construcción en Sotogrande y el informe sobre propiedad sostenible.

Esto es lo que establece el régimen. En la práctica, algunas normas no se aplican tal como están escritas, y lo indicamos donde lo hemos visto.

• Pozos y sondeos. Están prohibidos en todas las parcelas. Si se incumple, Sotogrande, S.A. puede exigir una indemnización anual equivalente a la facturación de un metro cúbico de agua por cada metro cuadrado de parcela, a la tarifa de agua potable vigente. En una parcela de 2.000 m², por ejemplo, el cálculo partiría de 2.000 m³ al año.
• Muros perimetrales. Hay que construirlos antes de la vivienda. No pueden superar 1,5 metros sobre la cota de los arcenes contiguos y deben ser de piedra arenisca. Los que lindan con el campo de golf, también de arenisca, deben medir entre 1 y 1,5 metros. Esa era la idea original de La Reserva. En la práctica, como podemos ver por la urbanización, estas normas no se están haciendo cumplir. Por eso conviene no dar por bueno el muro del vecino: pregunte a Sotogrande, S.A. qué exige para su parcela.
• Árboles. No se pueden quitar, salvo los necesarios para construir la vivienda. Los autóctonos, como alcornoques y acebuches, que resulten afectados por la obra o las infraestructuras deben trasplantarse, y si el trasplante fracasa se sustituyen por tres plantas de vivero de la misma especie.
• Junto al golf. En las parcelas que lindan con el campo hay que respetar el arbolado de la zona de servidumbre «non edificando». Para modificarlo hay que presentar un diseño con árboles nuevos, de hoja perenne y autóctonos (acebuche, alcornoque, algarrobo, encina, laurel, madroño, quejigo o roble), en número y porte similares a los existentes. Si se incumple, Sotogrande, S.A. puede restituir el arbolado a costa del propietario.
• Materiales y maquinaria. Durante la obra no se pueden usar parcelas ajenas, arcenes ni viales para dejar materiales, y el propietario responde de los daños que cause, directamente o a través de sus contratistas. En la práctica, vemos a menudo que se usan parcelas vecinas para esto, con el permiso expreso de sus propietarios.
• Carteles y vallas publicitarias. Prohibidos, salvo los aprobados previamente y por escrito. En la práctica, en Sotogrande no se puede poner un cartel de «se vende» en una casa: solo se permite en las parcelas. Las promotoras pueden poner su material de marketing en las fachadas, pero las agencias no.

1. ¿Quién presta hoy los servicios de conservación, cuál es el canon actual y qué incluye?
2. ¿Hay derramas o gastos extraordinarios previstos?
3. ¿Qué restricciones concretas afectan a esta parcela, cuáles se aplican en la práctica y qué derechos de uso incluye?

Las normas no son un obstáculo, pero sí conviene conocerlas antes de comprometerse. Si quiere saber cómo afectarían a una parcela o a una casa concreta, escríbanos y las revisamos juntos. Póngase en contacto con nuestro equipo. También puede ver nuestras propiedades en venta y nuestras promociones de obra nueva.

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Innin Buyl es directora de ventas de Open Frontiers, la agencia de Sotogrande que fundó su padre, Ben Buyl, en 1996. Creció en Sotogrande, una historia que cuenta en Treinta años de Open Frontiers.

Este artículo resume el régimen especial de La Reserva de Sotogrande tal y como figura en la versión que hemos consultado, que puede haber sido modificada. Es solo informativo. No constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero.