Le certificat énergétique à Sotogrande : ce que signifie votre note et pourquoi elle comptera de plus en plus

Pour de nombreux propriétaires, le certificat énergétique à Sotogrande a longtemps été une formalité nécessaire pour vendre ou louer. Son importance grandit pourtant. Les règles européennes prévoient des changements de l’échelle et des informations que le certificat doit contenir, tandis que l’efficacité énergétique devient un critère de plus que les acheteurs et les professionnels peuvent prendre en compte pour estimer un bien.

Ce rapport explique ce qu’est le certificat, ce que signifie chaque lettre, ce qu’exige la loi aujourd’hui et ce qui pourrait changer. En trois phrases :

• Aujourd’hui : il est obligatoire pour vendre ou louer, sa note doit figurer dans l’annonce et, depuis juillet 2026, un nouveau régime d’accréditation s’applique aux techniciens qui l’établissent.
• Demain : les règles de l’UE prévoient une échelle commune dans laquelle la lettre A signifie « zéro émission », davantage d’informations sur le certificat et des passeports de rénovation.
• Pour vous : connaître votre note avant de vendre, d’acheter ou de rénover vous aide à prendre des décisions éclairées. Le certificat est aussi nécessaire pour justifier des améliorations énergétiques en vue de certaines déductions fiscales.

En Espagne, il s’appelle certificado de eficiencia energética. En anglais, c’est l’Energy Performance Certificate, ou EPC ; c’est l’équivalent espagnol du DPE français ou du PEB belge. Il classe un bâtiment sur une échelle de sept lettres, de A (le plus efficace) à G (le moins efficace), à partir de deux indicateurs : la consommation d’énergie primaire non renouvelable, en kWh par mètre carré et par an, et les émissions de CO₂, en kg par mètre carré et par an. La lettre résulte de la comparaison de votre bien avec un bâtiment de référence, selon les procédures reconnues par le ministère et listées sur sa page de documents reconnus. C’est pourquoi il n’existe pas de seuil unique de kWh pour chaque lettre : les limites dépendent de la zone climatique, du type de bâtiment et du fait qu’il soit neuf ou existant. Outre la lettre, le certificat comprend des recommandations d’amélioration concrètes, selon le Banco de España, la banque centrale espagnole, et indique les valeurs de votre bien.

Source : Accumin. Tous les pourcentages proviennent de la même estimation pour l’ensemble du parc résidentiel, et pas seulement des 39 % dotés d’un certificat enregistré ; ils totalisent 100 % aux arrondis près. Le rapport considère les lettres D à G comme inefficaces.

Les descriptions sont indicatives et ne constituent pas des définitions juridiques de chaque lettre. La note exacte dépend des indicateurs et de la procédure appliquée : elle ne doit donc pas être lue comme un classement universel des logements selon leur consommation réelle. Par ailleurs, l’échelle ne s’applique pas de la même manière à tous les types de biens :

La lettre seule ne décrit pas toute la qualité d’un bien. Le résultat dépend notamment de son enveloppe, de ses équipements et des indicateurs calculés par la procédure de certification. C’est pourquoi il vaut la peine de lire aussi les valeurs de consommation et d’émissions indiquées sur le certificat.

En règle générale, un certificat énergétique est obligatoire pour vendre ou louer un logement en Espagne depuis le 1er juin 2013. L’obligation est aujourd’hui régie par le Real Decreto 390/2021, le décret royal qui a remplacé le Real Decreto 235/2013, et elle prévoit certains cas d’exemption. Le décret précédent obligeait déjà les agents immobiliers à présenter le certificat des biens qu’ils vendent ou louent, comme le rappelle le préambule du Real Decreto 659/2025.

Il est utile de distinguer deux obligations. La première consiste à afficher la lettre : la note doit figurer dans les annonces, qu’il s’agisse de brochures, de vitrines ou de portails immobiliers. Les panneaux extérieurs qui n’indiquent qu’un numéro de téléphone en sont exemptés. La seconde consiste à remettre à l’acheteur ou au locataire, lors de la transaction, un certificat valide, enregistré et en vigueur.

Les manquements sont sanctionnés par des amendes de 300 à 6 000 €. La loi 8/2013 (Ley 8/2013) définit les infractions dans sa troisième disposition additionnelle et fixe les sanctions dans la quatrième :

La loi prévoit aussi que, si le bénéfice obtenu par le contrevenant dépasse le montant de l’amende, la sanction peut atteindre ce bénéfice. Une mauvaise note, en revanche, n’oblige pas à rénover : vous n’êtes pas tenu d’améliorer la note, mais vous êtes tenu d’afficher la note réelle.

En vertu du Real Decreto 390/2021, un certificat est valable dix ans au maximum, et cinq ans si la note est G, selon le ministère.

Deux changements sont intervenus cette année. Le premier concerne qui peut signer. Depuis le 23 juillet 2026, un nouveau régime d’accréditation s’applique aux techniciens compétents, établi par le Real Decreto 659/2025. Ce régime fixe des exigences de qualification et de formation, impose une déclaration sur l’honneur (declaración responsable) avant d’exercer et crée un registre administratif centralisé des techniciens compétents. Les techniciens déjà inscrits dans des registres régionaux, et dont la conformité avait été attestée par une déclaration sur l’honneur ou une validation officielle, sont considérés comme accrédités dans les conditions prévues par le texte. Les autres doivent remplir les exigences qui les concernent et suivre la procédure d’accréditation avant d’exercer.

Le second concerne les outils de calcul. Depuis le 30 septembre 2026, selon le ministère, les registres régionaux n’acceptent que les certificats établis avec la dernière version à jour des outils reconnus, sauf dans les cas prévus par la réglementation. Si vous disposez d’un certificat valide, ces changements n’impliquent pas à eux seuls que vous deviez le renouveler, mais il est utile de vérifier avec votre technicien si votre situation nécessite une démarche.

Selon le rapport d’Accumin sur l’état de l’efficacité énergétique en Espagne en 2026, 94,2 % des logements du pays ont une note inefficace (de D à G) et environ 39 % disposent d’un certificat enregistré. Il s’agit d’estimations du rapport, et non d’un décompte exact. Pour les appartements, cette couverture est de 51,6 %. Pour les maisons individuelles, une catégorie particulièrement pertinente à Sotogrande, elle est de 17,5 %.

Ce sont des chiffres nationaux, et non propres à Sotogrande, et ils mesurent combien de logements disposent d’un certificat, et non combien sont efficaces. Ils montrent toutefois que la couverture reste particulièrement faible pour les maisons individuelles : de nombreux propriétaires ont donc encore de la marge pour mieux connaître et documenter la performance énergétique de leur bien. En Andalousie, parmi les certificats enregistrés analysés par le Banco de España, la lettre E était la plus fréquente (61,3 %) et les lettres A, B et C représentaient ensemble 4,9 %.

La bonne nouvelle, c’est que la note peut être améliorée. Selon le rapport d’Accumin, relayé par Energías Renovables, dans la plupart des maisons individuelles, les rénovations énergétiques permettent des baisses de consommation de 25 % à 75 %, ce qui se traduit généralement par un gain d’une ou deux lettres. Le résultat réel dépend de chaque bien et de ce qu’établit sa certification.

L’Europe prévoit des changements du certificat

La directive (UE) 2024/1275 prévoit quatre changements du certificat :

1. Une échelle commune de A à G dans toute l’UE. La lettre A correspondra à un bâtiment à émissions nulles et la lettre G aux bâtiments les moins performants. Le certificat indiquera aussi la consommation d’énergie primaire en kWh par mètre carré et par an, avec une présentation commune dans tous les pays. Cette classification européenne ne doit pas être confondue avec l’échelle utilisée aujourd’hui en Espagne : les lettres et leurs critères de référence devront être adaptés au fil de la transposition de la directive.
2. Davantage d’informations sur le certificat. À partir de 2028 pour les bâtiments neufs de plus de 1 000 m², et de 2030 pour tous les bâtiments neufs, le certificat indiquera le potentiel de réchauffement global du bâtiment sur l’ensemble de son cycle de vie, c’est-à-dire les émissions de carbone liées à sa construction aussi bien qu’à son utilisation.
3. Les passeports de rénovation. Il s’agit d’un instrument prévu par la directive : une feuille de route numérique, étape par étape, pour rénover un bâtiment donné. Ils peuvent accompagner le certificat, et la directive prévoit des procédures simplifiées pour mettre à jour le certificat lorsque les mesures d’un passeport sont réalisées. L’Espagne ne dispose pas encore d’un système pleinement en place.
4. Une base de données nationale sur l’efficacité de chaque bâtiment.

Le délai de transposition de la directive en droit national expirait le 29 mai 2026. Selon l’analyse du Green Building Council España relayée par Tinsa, au 29 mai 2026, l’Espagne avait intégré environ 60 % des dispositions exigibles. Il s’agit d’une estimation à cette date, et non d’une évaluation actualisée de l’ensemble de la transposition. Les pays qui ont déjà révisé l’échelle de leurs lettres entre 2019 et 2024 peuvent reporter le changement d’échelle jusqu’à fin 2029. Reste à voir ce que décidera l’Espagne : nous ne pouvons donc pas encore dire quand l’échelle que vous connaissez changera.

Faudra-t-il rénover les logements existants ?

Il est important de distinguer ce que fixe l’Europe de ce que décidera l’Espagne. La directive prévoit que les bâtiments neufs soient à émissions nulles à partir de 2030, et dès 2028 pour les bâtiments publics, ainsi qu’un déploiement progressif d’installations solaires sur certains bâtiments, avec des obligations et des délais qui dépendent de leur type et des conditions fixées par le texte.

Pour les logements existants, la directive ne fixe pas de lettre minimale pour chaque maison. Selon le Banco de España, les propositions initiales d’exiger une note minimale (F en 2030 et E en 2033) ont été remplacées par des objectifs de réduction de la consommation moyenne du parc résidentiel : au moins 16 % d’ici 2030 par rapport à 2020, et entre 20 % et 22 % d’ici 2035. Chaque État membre définit les mesures pour les atteindre, et le plan définitif de l’Espagne est attendu en décembre 2026. Nous mettrons ce rapport à jour lors de sa publication. D’ici là, il est prudent d’éviter les décisions coûteuses fondées sur des hypothèses concernant des règles qui ne sont pas encore définitives.

Le marché l’intègre déjà dans les prix

Deux études espagnoles mesurent le lien entre la lettre et le prix, et il convient de les lire en gardant leurs limites à l’esprit.

L’étude du Banco de España analyse plus d’un million de ventes entre 2015 et 2022. Elle constate un écart de prix moyen pouvant atteindre 9,7 % entre les logements notés A ou B et ceux notés F ou G, au sein d’une même section de recensement et d’un même trimestre. Cet écart s’est creusé : il était de 5,8 % en 2018 et de 18,3 % en 2022, en lien avec la hausse des prix de l’énergie. Et il est plus important pour les maisons individuelles, où il avoisine 19 %. L’étude repose sur des prix de transaction réels.

L’étude de l’IESE et de Tinsa porte sur quelque 250 000 logements expertisés entre 2012 et 2024 et estime que chaque lettre gagnée est associée, en moyenne, à une hausse de 1,3 % de la valeur du bien, une fois isolé l’effet de ses autres caractéristiques. Elle repose sur des valeurs d’expertise, et non sur des prix de vente.

Il s’agit d’associations statistiques : elles ne signifient pas que gagner une lettre augmente automatiquement le prix d’un bien donné d’un pourcentage précis. En outre, les deux études portent sur le marché espagnol, et non sur Sotogrande, où les acheteurs sont majoritairement internationaux et paient pour le terrain, l’intimité et l’emplacement. Les données espagnoles suggèrent que l’efficacité énergétique peut contribuer à la compétitivité d’un bien, réduire ses charges de fonctionnement et le préparer aux exigences futures. Nous ne disposons pas encore de données spécifiques pour quantifier cet effet à Sotogrande.

Les déductions de l’impôt espagnol sur le revenu (IRPF) pour travaux d’efficacité énergétique exigent de justifier l’amélioration par des certificats énergétiques : l’un avant, l’autre après les travaux. Ce n’est pas la seule condition, mais c’est une condition essentielle.

Selon l’administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria), la déduction est de 20 % si les travaux réduisent d’au moins 7 % la demande de chauffage et de climatisation, et de 40 % s’ils réduisent d’au moins 30 % la consommation d’énergie primaire non renouvelable ou permettent d’atteindre la note A ou B. Dans les deux cas, les travaux doivent être réalisés au plus tard le 31 décembre 2026, et le logement doit être la résidence principale du contribuable ou être loué (ou mis en location avant le 31 décembre 2027). Les résidences secondaires non louées en sont exclues.

Il existe également une déduction de 60 % pour les travaux de rénovation énergétique dans les bâtiments à usage principalement résidentiel, avec une échéance au 31 décembre 2027, qui exige la même amélioration minimale : 30 % d’énergie primaire non renouvelable en moins ou une note A ou B. Le certificat postérieur aux travaux doit être établi avant le 1er janvier 2027 pour les deux premières déductions et avant le 1er janvier 2028 pour la troisième.

Pour 2026, il existe aussi une nouvelle déduction pour l’installation de systèmes d’autoconsommation d’électricité renouvelable : 10 % pour un bien appartenant au contribuable, ou 20 % pour les logements situés dans des bâtiments à usage principalement résidentiel, avec une base maximale de 5 000 € par an. L’installation doit être achevée et payée en 2026. La déduction est soumise à des conditions de paiement, d’autorisations et de justificatifs, et ne peut pas être cumulée avec les déductions pour travaux d’efficacité énergétique pour la même installation.

Il s’agit de déductions de l’IRPF : la possibilité pour un propriétaire d’en bénéficier dépend donc de sa situation fiscale, et elles sont soumises à des conditions spécifiques. Avant d’engager des travaux, consultez les informations à jour de l’Agencia Tributaria et vérifiez avec un conseiller fiscal que le logement et les travaux remplissent les conditions.

Si vous êtes propriétaire :

• Connaissez votre note. Si vous n’avez pas de certificat valide, demandez-en un à un technicien accrédité. Si vous vendez, vous en aurez besoin de toute façon, et le connaître avant qu’un acheteur ne le demande est un atout.
• Lisez les recommandations. Elles indiquent quelles mesures feraient le plus progresser votre bien sur l’échelle.
• Conservez le certificat valide et son enregistrement. Ne pas le faire enregistrer constitue une infraction.

Si vous construisez ou promouvez :

• Concevez pour les exigences futures, pas seulement pour les minimums actuels. Un bâtiment bien noté aujourd’hui devrait conserver sa lettre lorsque l’échelle européenne arrivera, mais ce n’est pas garanti.
• Affichez toujours la lettre réelle dans les annonces, et assurez-vous qu’elle correspond au certificat en vigueur.
• Documentez la performance, avec le certificat, le descriptif technique et de vraies factures d’énergie.

Si vous envisagez d’acheter :

• Demandez le certificat avant la visite et vérifiez qu’il est enregistré et en vigueur.
• Ne vous arrêtez pas à la lettre. Regardez les charges réelles et les caractéristiques réelles du bien.
• Pesez ce qu’il vous dit. Une note basse peut signifier un investissement futur qu’il vaut la peine de chiffrer et d’évaluer avant d’acheter.

Le certificat énergétique est-il obligatoire pour vendre un logement en Espagne ?

En règle générale, oui, depuis le 1er juin 2013. Et sa note doit figurer dans l’annonce.

Quelle est la durée de validité d’un certificat énergétique ?

Dix ans au maximum, et cinq ans si la note est G.

Qui peut signer le certificat ?

Depuis juillet 2026, c’est le nouveau régime d’accréditation fixé par le Real Decreto 659/2025 qui s’applique. Les techniciens doivent remplir les exigences de compétence et de formation qui les concernent et déposer une déclaration sur l’honneur, avec les conditions transitoires prévues pour les professionnels déjà inscrits.

Dois-je rénover mon logement si j’obtiens une mauvaise note ?

Non. Vous n’êtes pas tenu d’améliorer la note, mais vous êtes tenu d’afficher la note réelle.

L’échelle du certificat va-t-elle changer ?

La directive européenne prévoit une échelle commune de A à G dans laquelle la lettre A signifie zéro émission. La date à laquelle l’Espagne l’appliquera reste à décider.

Quelles sont les amendes pour ne pas avoir ou ne pas afficher le certificat ?

Entre 300 et 6 000 €, selon l’infraction : la loi 8/2013 distingue les infractions légères, graves et très graves.

Le certificat énergétique ne remplace pas l’emplacement, l’architecture ni le style de vie qui rendent Sotogrande si particulier. Mais savoir quelle note a votre bien, ce qu’elle signifie et comment elle peut évoluer vous permet de décider en connaissance de cause, que vous achetiez, vendiez ou rénoviez.

Open Frontiers connaît le marché immobilier de Sotogrande depuis 1996. Si vous êtes propriétaire, si vous envisagez un achat ou si vous préparez un projet, nous serons heureux de vous aider à comprendre le marché et à peser vos options. Contactez notre équipe. Vous pouvez aussi consulter nos biens à vendre et nos programmes neufs.

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Innin Buyl est directrice commerciale d’Open Frontiers, l’agence de Sotogrande fondée par son père, Ben Buyl, en 1996. Elle a grandi à Sotogrande, une histoire qu’elle raconte dans Trente ans d’Open Frontiers.

Législation : Real Decreto 390/2021 et Real Decreto 659/2025 (BOE), loi 8/2013 (BOE), directive (UE) 2024/1275 (EUR-Lex), documents reconnus (MITECO) et nouveautés fiscales 2026 (Agencia Tributaria).

Études et statistiques : Banco de España, IESE et Tinsa et Accumin.

Sources explicatives : Certicalia, Rankia et Tinsa.

Tous les chiffres précisent leur période. Ce rapport est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier.